整備事業ファストトラック本格化に向けた詳細規定の整備
政府は整備事業ファストトラックを本格的に推進するため、都市および居住環境整備法施行令の改正を計画しています。
この改正により、再建築および再開発事業の速度を高め、電子方式を活用した手続きの簡素化を導入し、効率的な住宅供給を目指しています。
整備事業ファストトラックの運営
最近、不動産関連の法令が改正され、再建築および再開発手続きが簡素化されました。この内容は2023年6月4日から施行され、主な変更点は次のとおりです。
第一に、再建築診断のための自治体の現地調査手続きが廃止されました。これにより、再建築診断の要求があった場合、30日以内に実施計画を通知することが義務付けられます。また、既存の再建築診断レポートを一部再利用できるようになり、全体的な手続きの簡素化が見込まれます。
第二に、組合設立推進委員会の構成要件が緩和されました。これにより、整備区域が指定される前に推進委員会を構成できるようになりました。ただし、早期構成時と最終整備区域指定時の面積差が10%以上である場合、別途承認手続きを再度行わなければなりません。
第三に、土地等所有者の同意認定に対する特例が導入されました。再開発や再建築の整備計画に対する立案要請、立案提案、推進委員会構成同意のいずれか一つでも同意すれば残りの同意も受け入れられたものと見なされます。ただし、許可申請前まで同意を撤回しない必要があります。この規定が適用されます。
最後に、分譲告知通知期限が短縮されました。土地等所有者への分譲内容の通知期限が従来の90日から30日に短縮され、再開発事業の場合はさらに30日延長できるように調整されます。
これらの改正事項は、再建築と再開発プロセスにおける手続きを簡素化し、効率性を向上させることに寄与することが期待されます。今後の不動産市場に対して正の影響を及ぼすか注目されます。
電子方式活用要件の強化
最近、組合設立および総会運営方式に関する重要な変化がありました。
第一に、組合設立同意書に電子署名が認められます。これは12月4日から施行され、自治体は詐欺防止と本人確認手続きを確認した後で電子署名を活用できるようにします。この変化は、組合設立プロセスの効率性を向上させることが期待されています。
第二に、組合総会で電子決議が導入されます。来る6月4日から施行されるこの制度は、組合総会の議決をオンラインで実施できるようにします。議決権の行使方法と可能期間は事前に通知され、組合員がより簡単に意思決定に参加できる機会を提供します。
最後に、オンライン総会と電子投票が可能になります。12月4日から施行されるこの制度は、組合総会にオンラインで参加して議決権を行使できる機会を提供します。本人確認手続きを経た後、組合員は質問応答や意見提示を通じて活発にコミュニケーションできるようになります。
特に、再建築および再開発の投資において、組合員が事業地から遠く離れて住む場合が多く、総会参加が難しい問題を解決できると考えられます。オンライン総会と電子投票の導入により、組合員は場所に縛られず簡単に意思決定に参加できるようになり、手続きがさらにスムーズになる見込みです。
整備事業手続きの簡素化と合理化
1. 再建築組合設立要件の緩和 (5.1施行)
再建築組合設立に必要な共同施設の同意要件が従来の1/2から1/3に緩和されます。また、整備区域指定後に区分所有者が増加した共同施設に対しても1/3の同意で組合設立が可能になります。この変化は再建築事業をより円滑に進めることを助けるでしょう。
2. 公共・信託方式手続きの改善 (6.4施行)
公企業や信託会社が事業実施者に指定される前に各種協定を締結する場合、土地等所有者の30%以上の同意を確保する必要があります。これは事業の透明性と協力の基盤を強化するための措置で、今後進められる事業に対して正の影響を及ぼすことが期待されます。
政府の期待効果および今後の計画
国土交通部は今回の改正により、再建築および再開発事業の推進速度を高め、都市内住宅供給を拡大する基盤を整えることが期待されています。また、全国巡回説明会を開催し、制度に対する理解度を高め、整備事業支援策を継続的に整備する計画です。
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