スアン1地区再開発事業整備計画の決定と整備区域指定公告
- 東莱区スアン洞32-43番地周辺
釜山広域市東莱区スアン洞32-43番地一帯ではスアン1再開発事業が本格的に始まる。この事業は整備計画の決定と整備区域指定公告を通じて推進される。
このプロジェクトは総面積が44,935.3㎡に達し、第二種及び第三種一般住宅地域に分けて開発される計画だ。新しい住居空間が期待されるため、今後の変化が注目される。
最近発表された建築計画によると、共同住宅は6棟から構成され、総966世帯規模で開発される予定だ。この住宅は建ぺい率30％以下、容積率274％以下、高さは最大105mに制限される。宗教施設も計画されており、この場合建ぺい率は60％以下、容積率は200％以下に設定された。
今回の計画には約430名の土地所有者が含まれており、この地域の開発に多くの利害関係者が存在する。
この公告は2024年8月に整備計画の決定及び整備区域指定（案）に対する公覧と公告が行われた後、確定される予定であり、これは事業が本格的に進められるための重要な基盤となる。このような開発は地域社会に正の影響を与えると期待されている。
現在、新東莱3チャアパートがスアン3地区の再建設事業として進められており、2024年12月には整備計画決定と整備区域指定公告が完了する予定だ。
これに加えて、東莱ロッテキャッスルシグニチャーの建設が進められており、スアン洞地域で再開発及び再建設が活発に行われている。
このような変化は地域の居住環境を改善し、不動産価値の上昇をもたらすと期待されている。
スアン1地区は釜山1号線と東海線が通る教大駅、東莱駅、そして4号線スアン駅に近い準駅接近地域で、優れた交通の便を誇っている。特に東莱駅は1号線と4号線の乗換駅であり、釜山の主な地域への移動が容易である点が大きな利点だ。
さらに、この地域の周辺にはスアン小学校、楽民小学校、内成中学校、東莱中学校、釜山中央女子高校、東莱高校など優れた学区が形成されており、教育面でも非常に優れている。これらの要素が組み合わさってスアン1地区は住みやすい環境を提供している。
東莱区スアン洞は今回の再開発を通じて新しい居住中心地に変貌することが予想される。施工会社の選定と本格的な事業が始まれば、地域の不動産市場に正の波及効果が予想される。
釜山広域市公告第2025-91号
スアン1再開発事業整備計画決定及び整備区域指定公告
1. 釜山広域市東莱区スアン洞32-43番地周辺のスアン1再開発事業整備区域について「都市及び居住環境整備法」第16条の規定に基づき次のとおり整備計画決定及び整備区域の指定を公告し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条の規定に基づき地形図を公告する。
2. 関係書類（土地利用“http://www.eum.go.kr”で閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏051-888-4232）及び東莱区建築課（☏051-550-4604）に備え付けて一般の人々に見せる。
2025年 3月 12日
釜山広域市長
I. 整備区域の指定及び整備計画の決定
1. 再開発事業整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新規 | 再開発事業 | スアン1再開発事業整備区域 | 釜山広域市東莱区スアン洞32-43番地周辺 | 44,935.3 | - |
2. 再開発事業整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |
| 都市管理計画用土地地域 | 計 | 44,935.3 | 100.0 | ||
| 第二種一般住宅地域 | 464.7 | 1.0 | |||
| 第三種一般住宅地域 | 44,470.6 | 99.0 | 第二種→第三種 | ||
| 都市管理計画用土地地区 | - | - | - | ||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 44,935.3 | 100.0 | ||
| [宅地] | 36,716.3 | 81.7 | |||
| 共同住宅用地(1-1) | 25,462.6 | 56.7 | |||
| 共同住宅用地(2-1) | 10,789.0 | 24.0 | |||
| 宗教用地 | 464.7 | 1.0 | 存置 | ||
| [整備基盤施設](都市計画施設) | 8,219.0 | 18.3 | |||
| 公園 | 2,250.0 | 5.0 | |||
| 道路 | 5,969.0 | 13.3 | |||
○ 用途地域変更に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | ||
| 既存 | 変更 | 変更後 | |||
| 合計 | 44,935.3 | - | 44,935.3 | 100.0 | - |
| 第二種一般住宅地域 | 44,935.3 | 減)44,470.6 | 464.7 | 1.0 | - |
| 第三種一般住宅地域 | - | 増)44,470.6 | 44,470.6 | 99.0 | - |
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 容積率 | 変更理由 | |
| 既存 | 変更 | |||||
| - | 東莱区スアン洞32-43番地周辺 | 第二種一般住宅地域 | 第三種一般住宅地域 | 44,470.6 | 300%以下 | ⦁対象地は老朽・不良建物が密集しているため、居住環境の改善及び整備基盤施設の整備が必要な地域であり、効率的な土地利用のために第二種一般住宅地域から第三種一般住宅地域への変更決定をした。 |
○ 土地所有者別分担金推算額及び算出根拠
| 分担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 従前資産合計推算額 | 推定比率 |
| 569,195,279千ウォン | 398,304,112千ウォン | 162,759,944千ウォン | 105% | |
| 算出根拠 | ∙ 従前資産合計推算額 = 土地所有者別従前資産推算額合計∙ 推定比率 = (総収入推算額 – 総事業費推算額)/従前資産合計推算額∙ 土地所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利価格 | |||
※ 上記の従前資産推算額及び個別分担金算出額などは今後管理処分計画等により変更される可能性があります
(土地所有者別分担金推算額及び算出根拠については掲載省略)
○ 建築物の主用途・建ぺい率・容積率・高さに関する計画
| 区分 | 区域区分 | 戸数または画地区分 | 位置 | 主用途 | 建ぺい率 | 容積率 | 高さ | 備考 | ||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||
| 新設 | スアン1再開発事業整備区域 | 44,935.3 | 1-1 | 25,462.6 | 東莱区スアン洞35-7番地周辺 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 274%以下 | 105m以下 | - |
| 2-1 | 10,789.0 | 東莱区スアン洞34-7番地周辺 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 30%以下 | 274%以下 | 105m以下 | - | |||
| 2-2 | 464.7 | 東莱区スアン洞34-2番地 | 宗教施設 | 60%以下 | 220%以下 | 30m以下 | 存置 | |||
| 住宅の規模及び建設比率 | ⦁建設する住宅全体の世帯数の40%以上を85㎡以下で建設 | |||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁建設する住宅全体の世帯数の10%以上を賃貸住宅で建設⦁全体の賃貸住宅世帯数の30%以上または建設する住宅全体の世帯数の5%以上 → 住宅専用面積40㎡以下の賃貸住宅で建設 | |||||||||
| 容積率緩和基準の適用 | ⦁「2030釜山広域市都市及び居住環境整備基本計画」に基づく基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用⦁基準容積率算出 : 240%(住宅整備地区)⦁容積率緩和適用▸ 公共施設用地提供時のインセンティブ算出- 1.5 × (提供面積 ÷ 提供後土地面積) × α% (第二種一般住宅で200%)- 1.5 × (2,132.8㎡ ÷ 36,251.6㎡) × 200% = 17.7%▸ 地域経済活性化インセンティブ : 5%(設計者)▸ 持続可能な共同住宅 : 5%▸ グリーン建築認証・エネルギー効率等級認証 : 9%[グリーン建築優良等級(3%), 建築物エネルギー効率1++等級(6%)]⇨ 緩和容積率 : 17.7% + 5% + 5% + 9%= 36.7%⦁許容容積率 : 240% + 36.7% = 276.7%⦁計画容積率 : 274%以下 | |||||||||
区分
公告
機関区分
市
機関
釜山広域市
公告・公示番号
第2025-91号
タイトル
スアン1再開発事業整備計画決定及び整備区域指定公告
日付
2025-03-12
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