울산시 중구 우정1구역 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정 지형도면고시
- 울산中区ウジョン洞407番地一帯
2024年3月、울산中区ウジョン洞407番地一帯が再開発整備区域に公式に指定されました。この地域は総面積が95,600㎡に達し、今後13棟のアパートが合計1,634世帯建設される予定です。その中で、賃貸住宅は全世帯の7%を超えて供給される計画です。
今回の再開発事業は、울산で初めて住民提案方式を採用して推進されることが大きな意義を持っています。住民が直接計画を立て、区域指定を要請することによって事業が始まったのです。このような住民の参加は、今後の再開発事業において重要な事例として残るでしょう。
うふえん1区域は北部循環道路と名輪路の間に位置し、交通アクセスが優れています。この地域にはウジョン小学校、タイファ小学校、ユゴク中学校、울산中学校、成信高校など、さまざまな教育施設が密集しています。
また、ニュコアアウトレットや成南洞繁華街などの生活便利施設が近く、日常生活が便利です。さらに、太和江国立公園や울산市民公園など自然環境も豊かで快適な生活が可能な場所です。
現在、ウジョン洞近隣のアパートの市場価格を見てみると、ウジョンアイパークの場合、2025年2月基準で専有面積106㎡の売買価格が5億7,800万ウォンに取引されました。また、ウジョンエピットは最近2年間の平均販売価格が3.3㎡当たり1,784万ウォンとなっています。
しかし、最近の工事費の上昇などの要因により、販売価格が既存の予想より高くなる可能性があります。このような状況では、販売時点で周辺市場価格との価格差が生じる可能性がありますが、事業のスケジュールには比較的余裕があるため、長期的な観点からアプローチすることが重要です。
したがって、ウジョン洞アパート市場に投資する際には、市場価格の変動や販売価格の上昇の可能性を考慮して慎重に計画する必要があります。
うふえん1区域再開発事業は、旧市街の裏住宅地域としての役割を一層強化する予定です。この事業は地域の住宅環境の改善と不動産価値の上昇に寄与することが期待されています。今後、組合設立、事業施行許可、管理処分計画許可などの手続きを経て本格的な事業が進められる計画です。
울산광역시 고시 제2024 - 52호
中区ウジョン1再開発事業整備区域指定及び整備計画決定
地形図面告示
울산광역市 中区 ウジョン洞 407番地一帯の 중구 우정1再開発事業整備区域に対して「都市及び住宅環境整備法」第16条の規定により、以下のとおり整備区域指定及び整備計画を決定し、「土地利用規制基本法」第8条の規定により地形図面を告示します。
2024年3月14日
울山広域市長
1. 整備区域決定書
| 区 分 | 整備事業の区分 | 整備区域名 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新 設 | 再開発事業 | 中区ウジョン1再開発事業整備区域 | ウルサン中区ウジョン洞407番地一帯 | 95,600 | - |
2. 整備計画決定書：添付参照
3. 関係図書
: 削除 (울산광역市 建築政策課及び中区政策事業団に備蓄)
※ 関連事書は、ウェブサイトに掲載して一般人に閲覧可能です。
- 울산광역市 ウェブサイト: http://www.ulsan.go.kr
中区ウジョン1再開発事業整備区域指定及び整備計画決定書
1. 整備事業の名称：中区ウジョン1再開発事業
2. 整備計画
あ. 整備区域及びその面積
■ 整備区域指定書
| 区 分 | 整備事業の区分 | 整備区域名 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新 設 | 再開発事業 | 中区ウジョン1再開発事業整備区域 | ウルサン中区ウジョン洞407番地一帯 | 95,600 | - |
い. 土地利用計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |
| 総 計 | 95,600 | 100.0 | - | |
| 宅 地 | 小計 | 73,504 | 76.9 | - |
| 획 地 | 73,504 | 76.9 | 共同住宅用地 | |
| 整 備基盤施設 | 小計 | 22,096 | 23.1 | - |
| 道 路 | 11,396 | 11.9 | ||
| 駐 車場 | 1,840 | 1.9 | ||
| 公 園 | 1,808 | 1.9 | ||
| 緑 地 | 6,045 | 6.3 | 緩衝緑地2カ所 | |
| 社会福祉施設 | 1,007 | 1.1 |
ち. 用途地域に関する計画：変更なし
| 区 分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既 定 | 変 更 | 変更後 | ||||
| 合 計 | 95,600 | - | 95,600 | 100.0 | - | |
| 住宅地域 | 小計 | 95,600 | - | 95,600 | 100.0 | - |
| 第2種一般住宅地域 | 95,600 | - | 95,600 | 100.0 | - |
は. 建築物の整備・改良及び建築施設計画
1) 既存建築物の整備・改良に関する計画
| 決定区分 | 区画区分 | 位置 | 整備計画 (棟) | 備考 | |||||
| 名称 | 面積(㎡) | 計 | 存 在 | 個 数 | 取 り壊し後新築 | 取 り壊し控え | |||
| 新設 | 中区ウジョン1再開発事業整備区域 | 95,600 | 中区ウジョン洞407番地一帯 | 285 | - | - | 285 | - |
2) 建築物の主要用途・建ぺい率・容積率・高さ・階数及び延床面積に関する事項
| 決定区分 | 家屋または区画区分 | 位置 | 建築施設計画 | |||||
| 名称 | 面積(㎡) | 主要用途 | 建ぺい率(%) | 容積率(%) | 高さ(m)階数 | 延床面積(㎡) | ||
| 新規 | Ⅰ-1 | 73,504 | ウジョン洞430番地一帯 | 共同住宅 | 60%未満 | 250%未満 | 105m35階 | 183,760㎡未満 |
| 新規 | Ⅰ-3 | 1,840 | ウジョン洞409-8番地一帯 | 駐車場 | 60%未満 | 200%未満 | 5階未満 | 3,680㎡未満 |
| 新規 | Ⅱ-1 | 1,007 | ウジョン洞425-1番地一帯 | 社会福祉施設 | 60%未満 | 200%未満 | - | 2,014㎡未満 |
| 住宅の規模及び規模別建設比率 | ◦ 分譲住宅の最大規模: 101㎡◦ 専有面積85㎡を超える規模の建設比率: 9.5%◦ 専有面積85㎡以下の規模の建設比率: 90.5%◦ 賃貸住宅建設比率: 全世帯数の7%超 | |||||||
| 容積率インセンティブ適用 | ◦ 2030年 울산광역市都市・住宅環境整備基本計画上の再開発事業容積率インセンティブ適用◦ 今後事業施行許可時に国土計画法第78条、施行令85条の規定に基づき公共施設等の確保時にその提供比率により容積率インセンティブ適用◦ 基準容積率: 210.0%◦ 公共施設用地提供インセンティブ: 19.0%◦ その他インセンティブ算定① リモデリング構造適用- 울산광역市建築条例上リモデリングポイント80点~90点を満たす- 基準容積率×緩和基準= 210%×5%=10.5%② グリーン建築物造成- エネルギー効率認証グレード1+、グリーン建築認証グレード2グレード- 基準容積率×緩和基準= 210%×6%=12.6%③ 住宅安定- 賃貸住宅追加確保比率により提供: 追加確保2%以上=5%④ その他インセンティブ合計- 10.5%+12.6%+5%=28.1%◦ 最大許容容積率- 基準容積率+公共施設等用地提供インセンティブ+その他インセンティブ= 210%+19.0%+28.1%=257.1%∴ 計画用積率は最大許容容積率257.1%以下の250%を適用 |
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