ソウル 土地取引許可区域 再指定 江南3区・龍山区 6ヶ月間
ソウル市と国土交通省が江南3区（江南、瑞草、松坡）と龍山区のアパートを土地取引許可区域として指定することを決定しました。
この決定は、先月の2月に蚕室、三星、大治、清潭地域を解除してからわずか35日後に行われたもので、政策の一貫性に疑問を投げかけています。
このような変化は不動産市場に混乱を引き起こしており、新しい規制の実効性に関する議論が活発に進められています。
📌 土地取引許可区域 再指定、何が問題なのか？
1️⃣ 江南3区・龍山区 全体を‘超強硬’
今回の措置は自治区全体を土地取引許可区域として指定した初めての事例として記録されます。これまで特定のアパート団地や棟単位で規制を行っていたのとは大きく異なる決定です。ソウル市がこのような措置を取った理由は「蚕室、三星、大治」の解除後、江南圏内の家の価格の上昇が急激に進んだからです。
対象地域は江南区、瑞草区、松坡区、龍山区の全アパートで、約40万戸に達します。この規制は2024年3月24日から9月30日までの6ヶ月間適用されます。規制の主要内容は賃貸を利用した購入、すなわち「ギャップ投資」が禁止され、2年間実居住目的の取引のみが可能です。
このような変化により、ソウル内の土地取引許可区域の面積は既存の52.79㎢から163.96㎢に3倍増加します。結果的にソウル全体の面積（605.24㎢）の約27%が今回の規制の対象に含まれることになります。これは不動産市場に大きな影響を与えると予想されます。
2️⃣ 市場混乱が増幅…‘迷走政策’批判
最近、ソウル市の政策変更が市場に混乱を引き起こしているとの指摘が相次いでいます。1ヶ月前には市場活性化のために規制を緩和したが、現在は家の価格上昇を抑えるために規制を再強化するといった相反する姿勢を見せています。
このような政策の頻繁な変更は市場の信頼を低下させるだけでなく、むしろ価格の不安定性を引き起こす可能性が高いとの懸念が挙げられています。ソウル市関係者は「予想以上の早い家の価格上昇があったため、市場が安定するまで土地取引許可区域を維持する」と説明したが、一貫性の欠けた規制方式は不動産市場をますます混乱させているとの批判が続いています。
結局、このような状況は投資家と消費者双方に不安感を生じさせており、より慎重なアプローチが必要だという声が高まっています。市場の安定性には明確で一貫した政策が求められるタイミングです。
3️⃣ 家の価格上昇、本当に‘投機’のせいか？
ソウル市と国土省は今回の措置の目的が「投機的取引の阻止」だと説明しています。しかし、最近の江南圏の不動産価格の上昇が実際に投機勢力の影響によるものなのかについて議論が起こっています。
📈
住宅価格上昇要因分析
1️⃣
政策緩和に伴う心理的反応
規制が解除されたことで、待機中の購入者たちが大勢市場に参入し、これにより自然に価格が上昇しました。
2️⃣
金利引き下げへの期待
韓国銀行が基準金利を2.75%に引き下げたことで資金調達が容易になり、それにより住宅購入需要が増加しました。
3️⃣
貸出規制緩和
金融機関での貸出基準が緩和され、資金確保が容易になり、それに伴い購入意欲が強化されました。
結論として、江南3区と龍山区の住宅価格上昇は、単なる投機的需要ではなく政策の変化と市場の期待感から生じていると考えられます。このような状況下で無理な規制強化がむしろ市場を歪める懸念の声が大きくなっています。
📌 '良い一軒' 現象と二極化の深化
現在の住宅政策は「良い一軒」現象をさらに強調しています。
まず、複数の住宅所有者に対する取得税の増税により、住宅購入に対する負担が増大しました。このため、複数の住宅所有者は複数の物件を維持する代わりに、ソウルや江南のような人気のある地域の高級住宅に集中する傾向を示しています。
結果的に江南や龍山などの重要地域の家の価格は上昇を続けています。一方、地方や郊外の不動産市場は沈滞しています。このような流れは最終的に不動産市場の二極化をさらに進めています。
現政策が不動産市場に与える影響は今後も持続的に注目すべき課題です。
📉
取得税増税政策が市場に与える歪み効果
1️⃣
複数住宅所有者の追加購入を制限することで、物件供給が減少し、結果的に家の価格が上昇する要因となります。
2️⃣
売買よりも賃貸及び月賃を好む傾向が強まっており、賃貸市場と月賃市場の不安定性を引き起こしています。
3️⃣
特定の地域、特に江南と龍山に対する好みが深まり、一部地域の価格が急上昇する事態が発生しています。
このような状況で土地取引許可区域の拡大が加われば、江南3区と龍山区のアパート取引がさらに制限される可能性が高まります。物件が不足すれば、価格上昇の逆効果がさらに悪化する恐れがあります。
📌 今回の規制、どんな効果があるのか？
土地取引許可区域の指定は短期的に取引量を減少させる効果があると予想されています。実居住を目的とした売買のみが許可されるため、ギャップ投資によって購入に参加していた需要が減少し、物件の固定化現象が現れる可能性が高いです。
しかし、長期的な観点から見ると価格安定効果はあまり大きくないと考えられます。実際、2018年から2020年にかけて江南や汝矣島などで類似の規制が実施された際も、家の価格は引き続き上昇傾向を維持しました。また、2010年代初頭に導入された類似の規制も、一時的には取引量を減少させましたが、結局価格は再び上昇する傾向を見せました。
結論として、今回の措置が短期的に購入意欲を抑制するのにはある程度効果があるかもしれませんが、根本的な家の価格上昇を抑制するには限界があるという意見が支配的です。
📌 結論: 政府、ソウル市は市場をさらに混乱させている
最近、江南3区と龍山区に土地取引許可区域が設定されたことはさまざまな懸念を引き起こしています。
第一に、このような変化は市場の混乱を増大させるものであり、第二に政策に対する信頼を弱める結果をもたらしています。
第三に、家の価格上昇の原因を適切に分析せず、臨時的な対策を打ち出している様子です。
このような状況では根本的な解決策が必要です。
短期的な規制の代わりに供給拡大のような政策を併行させる必要があり、政策の一貫性を維持して市場の予測可能性を高める必要があります。
最後に、実取引データを活用した精密な市場診断が不可欠です。
現在の土地取引許可区域再指定が果たして臨時的なもので終わるのか、それとも実際に効果を示すのかは今後の状況次第となります。
このような中、政策に対する信頼が揺らぐ現在において、規制だけで市場をコントロールしようとするやり方はむしろ否定的な結果を生む可能性があります。
したがって、政府とソウル市は短期的な規制で終わるのではなく、根本的な市場安定策を講じる必要性が高いと言えるでしょう。
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