山美5区域再開発事業の整備計画決定及び整備区域指定公示
- 水営区山美洞458-2番地一帯
釜山広域市水営区山美洞458-2番地に位置する山美5再開発事業整備区域が「都市及び居住環境整備法」第16条に従って整備計画を承認され、整備区域に指定された。この決定は、老朽化した建物が多数存在するこの地域の居住環境を改善し、整備基盤施設を整備する目的である。
昨年8月に整備計画決定及び整備区域指定（案）に関する住民公覧と住民説明会が開催された後、約7ヶ月を経て最終指定公示が行われた。このような変化は地域住民にポジティブな影響を与えると期待される。
総事業面積は103,695㎡に達し、予想される世帯数は1,898世帯、組合員数は約1,000人と推定される。このプロジェクトは中大規模の比率が高く、84㎡以上のタイプが割り当てられる可能性が高いため、実居住を念頭に置いた需要層にポジティブな影響を与えると考えられる。しかし、世帯数と平面構成はまだ確定しておらず、事業進行中に変更される可能性があるため、注意が必要である。
特に、総世帯数の40％以上が85㎡以下で建設される予定であり、10％以上は賃貸住宅として提供される計画である。これはさまざまな階層の住宅安定のための重要な対策として評価される。それだけでなく、持続可能な共同住宅を目指しており、グリーン建築認証とエネルギー効率等級を通じて容積率緩和インセンティブを適用して最大276％の容積率を許可し、計画された容積率は275％以下と設定されている。これらの要素は、居住環境を改善し持続可能な発展を促進するのに寄与することが期待される。
山美5区域は非駅圏に位置していますが、大衆交通の利用が非常に便利です。3号線山美駅まで徒歩約15分がかかり、多様なバス路線があり、センタムシティや西面など釜山の主要地域に容易に移動できます。また、배산小学校と近い一品アパート団地として山美中学校や南一高校など教育機関との近接性のおかげで優れた教育環境を提供します。
自然環境もこの地域の大きな利点として機能します。団地の西側には배산があり、豊かな緑地環境を楽しむことができます。さらに、コストコやイーマートトレーダースなどの大型倉庫型マートが近くにあるため、生活便利性が高まります。センタムシティ商圏との近接性もこの地域の魅力的な要素として期待されています。
今後、施工業者を選定し具体的な事業スケジュールが確定すれば、地域不動産市場にポジティブな変化が期待されます。特に第3種一般居住地域への用途変更が行われれば、建物の階数と容積率が増加する可能性が高まり、投資者の関心がさらに高まると考えられます。
山美5区域の他にも周辺地域では山美住宅再建築、山美7区域、山美6区域などさまざまな再開発プロジェクトが活発に進行中です。これらの開発が行われることにより、地域のインフラが改善され、不動産価値も上昇することが期待されます。山美洞は釜山内で最も優れた立地ではありませんが、徐々に発展することにより居住環境が持続的に向上する可能性が高いです。
釜山広域市公示第2025-90号
山美5再開発事業の整備計画決定及び整備区域指定公示
1. 釜山広域市水営区山美洞458-2番地一帯の山美5再開発事業の整備区域について、「都市及び居住環境整備法」第16条規定に基づいて次のように整備計画決定及び整備区域を指定し、これを公示し、「土地利用規制基本法」第8条及び同法施行令第7条規定に従い地形図を公示します。
2. 関係図書（土地利用「http://www.eum.go.kr」から閲覧可能）は釜山広域市都市整備課（☏051-888-4234）および水営区建築課（☏051-610-4665）に備えられており、一般人に公開されます。
2025年3月12日
釜山広域市長
Ⅰ. 整備区域指定及び整備計画決定
1. 再開発整備区域指定書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新設 | 再開発事業 | 山美5再開発事業整備区域 | 水営区山美洞458-2番地一帯 | 103,695 | - |
2. 再開発整備計画
○ 土地利用に関する計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 都市管理計画用地地域 | 計 | 103,695 | 100.0 | - | |||
| 第2種一般居住地域 | 17,956 | 17.3 | - | ||||
| 第3種一般居住地域 | 85,739 | 82.7 | 対象地内一部第2種→第3種 | ||||
| 宅地及び整備基盤施設（都市計画施設） | 計 | 103,695 | 100.0 | - | |||
| 宅地 | 73,359 | 70.8 | |||||
| 共同住宅用地 | 70,701 | 68.2 | |||||
| 高齢者施設 | 1,179 | 1.1 | |||||
| 宗教施設 | 1,479 | 1.5 | |||||
| 整備基盤施設（都市計画施設） | 30,336 | 29.2 | - | ||||
| 公園 | 5,430 | 5.2 | - | ||||
| 街路公園 | 1,327 | 1.3 | - | ||||
| 子ども公園 | 4,103 | 3.9 | 公園下部重複決定 | ||||
| (駐車場) | (4,103) | (3.9) | |||||
| 道路 | 24,906 | 24.0 | |||||
○ 用途地域・地区変更に関する計画
| 区 分 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 | |||
| 既 認 | 変更 | 変更後 | ||||
| 計 | 103,695 | - | 103,695 | 100.0 | - | |
| 用途地域 | 第2種一般居住地域 | 103,695 | 減)85,739 | 17,956 | 17.3 | - |
| 第3種一般居住地域 | - | 増)85,739 | 85,739 | 82.7 | - | |
■ 用途地域変更理由書
| 図面表示番号 | 位置 | 用途地域 | 面積(㎡) | 決定（変更）理由 | |
| 既 認 | 変更 | ||||
| - | 山美洞458-2番地一帯 | 第2種一般居住地域 | 第3種一般居住地域 | 85,739 | • 対象地は老朽不良建物が密集しており居住環境改善及び整備基盤施設整備が必要となる地域であるため、効率的な土地利用を図るために第2種一般居住地域から第3種一般居住地域に変更決定することを目指している。 |
○ 土地など所有者別負担金推算額及び算出根拠
| 負担金推算額 | 総収入推算額 | 総事業費推算額 | 未収資産合計推算額 | 推定比例率 |
| 1,081,546,237,860 | 778,364,000,000 | 297,227,077,940 | 102% | |
| 算出根拠 | ⦁未収資産合計推算額 = 土地など所有者別未収資産推算額合計⦁推定比例率 = (総収入推算額 – 総事業費推算額)/未収資産合計推算額×100%⦁土地など所有者別負担金 = 組合員分譲価格 - 権利価格 | |||
未収資産の推定金額及び個別負担金は今後、管理処分計画に従って変わる可能性があります。
また、建物の用途、建蔽率、容積率及び高さに関する計画も重要です。これらの要素はプロジェクトの全体進行に大きな影響を与えるため慎重に考慮する必要があります。
| 区分 | 区域区分 | 戸数または画地区分 | 位置 | 主用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) | 備考 | ||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||
| 新設 | 山美5再開発事業整備区域 | 103,695 | A-1 | 24,495 | 水営区山美洞937-84番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 50以下 | 286以下 | 102以下 | |
| A-2 | 35,980 | 水営区山美洞436-5番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 50以下 | 286以下 | 102以下 | ||||
| A-3 | 10,226 | 水営区山美洞937-98番地一帯 | 共同住宅及び附帯福利施設 | 50以下 | 210以下 | 102以下 | ||||
| A-7 | 432 | 水営区山美洞554-11番地一帯 | 高齢者施設 | 60以下 | 220以下 | 30以下 | ||||
| A-8 | 363 | 水営区山美洞554-29番地一帯 | 宗教施設 | 60以下 | 220以下 | 30以下 | ||||
| A-9 | 1,116 | 水営区山美洞937-228番地一帯 | 宗教施設 | 60以下 | 200以下 | 30以下 | ||||
| A-10 | 747 | 水営区山美洞937-221番地一帯 | 高齢者施設 | 60以下 | 220以下 | 30以下 | ||||
| 住宅の規模及び規模別建設比率 | ⦁建設する住宅全体世帯数の40％以上を85㎡以下で建設 | |||||||||
| 賃貸住宅建設に関する事項 | ⦁建設する住宅全体世帯数の10％以上を賃貸住宅として建設⦁賃貸住宅世帯数の30％以上または総建設住宅世帯数の5％以上を住宅専用40㎡以下規模の賃貸住宅として建設 | |||||||||
| 容積率緩和基準の適用 | ⦁「2030 釜山広域市 都市・居住環境整備基本計画」上の基準容積率評価基準及び容積率緩和基準適用⦁基準容積率算出 : 240％（居住整備地域）⦁容積率緩和（インセンティブ）算出① 公益要素インセンティブ : 公共施設用地提供1) 第2種一般居住地域から第3種一般居住地域に変更※ 公共施設提供面積 : 16,429㎡、公共施設提供後土地面積 : 64,721㎡- インセンティブ : [1.5×(16,429㎡÷64,721㎡)]×200% = 76.15% (最大20%適用)② 地域現況インセンティブ : 地域経済活性化- インセンティブ : 設計者5%③ 追加インセンティブ : 持続可能（リモデリング）共同住宅- インセンティブ : 5%④ 追加インセンティブ : グリーン建築認証及びエネルギー効率等級- インセンティブ : 6% [グリーン建築（優秀）3%、エネルギー効率等級（1+）3%]⦁許可容積率算出- 240% + 20% + 5% + 5% + 6% = 276%⦁計画容積率 : 275%以下（共同住宅用地（1-1, 1-2, 1-3）の全体容積率は275%以下) | |||||||||
区分
公示
機関区分
市
機関
釜山広域市
公示・公告番号
第2025-90号
タイトル
山美5再開発事業整備計画決定及び整備区域指定公示
日付
2025-03-12
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