연산7구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 변경 고시
- 연제구 연산동 1811-1번지 일원, 배산역 재개발
부산 연제구 연산동 1811-1번지 일대에서 진행되고 있는 연산7 재개발사업이 최근 정비계획과 정비구역 지정 변경 고시를 통해 본격적인 개발 단계에 접어들었다. 이 지역은 2024년 1월에 정비구역으로 지정될 예정이며, 같은 해 5월에는 조합설립추진위원회의 승인을 받아 조합장도 선출될 계획이다. 또한, 올해 안에 시공사 선정 절차가 이루어질 예정이다. 이렇게 연산7 재개발사업은 지역 발전을 위한 중요한 발걸음을 내딛고 있다.
이번 고시에 따르면 정비구역의 면적은 75,713㎡로 설정되었으며, 용도지역은 제3종 일반주거지역으로 지정되었다. 이에 따라 건축물의 건폐율은 50% 이하, 용적률은 270% 이하로 제한된다.
이 지역은 지하 3층에서 지상 32층까지의 고층 아파트로 개발될 계획이다. 총 11개 동으로 이루어질 예정이며, 세대 수는 약 1,275세대에서 1,399세대 사이로 예상된다. 공식 계획에 따르면 1,275세대가 기본으로 설정되지만, 최대 1,399세대까지 가능성은 열려 있다.
향후 계획 세대수에 대한 최종 결정은 아직 이루어지지 않았다.
현재 조합원 수는 약 1,143명으로, 세대수 대비 조합원 비율이 1.22에 이른다. 일반적인 재개발 프로젝트에 비해 조합원 수가 상대적으로 많아, 지분 쪼개기와 같은 업자들의 유입 가능성에 대한 우려가 존재한다. 이러한 상황은 향후 분양가 책정, 일반분양 물량 확보, 그리고 사업성 평가에 일정 부분 영향을 미칠 수 있다.
정비계획의 주요 변경 사항은 토지 이용 계획과 정비 기반 시설의 반영이다. 제3종 일반주거지역은 88.5%, 준주거지역은 11.5%로 용도 지역이 유지되며, 도로, 주차장, 공원 등 기반 시설의 면적이 구체적으로 정해졌다. 이번 고시를 통해 연산7구역의 비례율과 종전자산가액 등 토지 소유자에게 부과될 분담금 추정액도 조정되었다. 이는 공시지가의 변동을 반영한 결과이다.
이러한 변경 사항들은 향후 정비 사업에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
연산7구역은 부산지하철 3호선 배산역과 가까운 위치에 있어, 교통과 행정 인프라에 대한 접근성이 매우 우수하다. 이 지역은 주거지 수요가 높은 곳으로 알려져 있으며, 주변에는 다양한 개발 프로젝트가 진행 중이다. 이러한 요소들은 향후 시공사 선정과 일반분양 일정에 따라 높은 프리미엄이 형성될 가능성이 있는 재개발 지역으로 부각시킨다.
현재 조합은 정비계획을 구체화하며 조합설립 인가 총회를 준비하고 있다. 이로 인해 연내 시공사 선정이 이루어지고, 본격적인 사업이 가시화될 것으로 예상된다. 이는 향후 이 지역의 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
부산광역시 고시 제2025-107호
연산7 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 변경 고시
1. 부산광역시 고시 제2014-14호(2024.1.17.)로 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시된 연제구 연산동 1811-1번지 일원의 연산7 재개발사업 정비구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 규정에 따라 다음과 같이 정비계획 및 정비구역을 변경고 이 를 고시하며, 「토지이용규제 기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 규정에 따라 지형 도면을 고시합니다.
2. 관계도서(토지이음 “http://www.eum.go.kr”에서 열람 가능)는 부산광역시 도시정비과(☎ 051-888-4231) 및 연제구 건축과(☎ 051-665-5054)에 비치하여 일반인에게 보입니다.
2025년 3월 26일
부산광역시장
Ⅰ. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정
1. 재개발사업 정비구역 지정조서 : 변경없음
| 지정구분 | 사업의 구분 | 구역의 명칭 | 위치 | 면적(m²) | 비고 |
| 기정 | 재개발사업 | 연산7 재개발사업 정비구역 | 연제구 연산동 1811-1번지 일원 | 75,713 | 최초지정 부고 제2014-14호 (24.01.17) |
2. 재개발사업 정비계획 : 변경
○ 토지이용에 관한 계획 : 변경없음
| 구분 | 면적(m²) | 비율(%) | 비고 |
| 도시관리계획 용도지역 | 계 | 75,713 | 100.0 |
| | 제3종일반주거지역 | 67,038 | 88.5 |
| | 준주거지역 | 8,675 | 11.5 |
| 도시관리계획 용도지구 | - | - | - |
| 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) | 계 | 75,713.0 | 100.0 |
| | 택지 | 53,619.9 | 70.8 |
| | 공동주택 | 53,619.9 | 70.8 |
| | 정비기반시설(도시계획시설) | 22,093.1 | 29.2 |
| | 도로 | 16,525.0 | 21.9 |
| | 주차장 | 989.1 | 1.3 |
| | 철도 | 173.0 | 0.2 |
| | 공원 | 4,406.0 | 5.8 |
○ 용도지역 변경에 관한 계획 : 변경없음
| 구분 | 면적(m²) | 구성비율(%) | 비고 |
| 총계 | 기정: 75,713 / 변경: 75,713 / 변경 후: 100.0 | | |
| 제3종일반주거지역 | 67,038 | 88.5 | - |
| 준주거지역 | 8,675 | 11.5 | - |
○ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 : 변경
| 구분 | 총수입 추산액 | 총사업비 추산액 | 종전자산합계 추산액 | 추정 비례율 |
| 기정 | 886,114,808천원 | 687,744,148천원 | 178,190,337천원 | 111.33% |
| 변경 | 891,070,292천원 | 693,192,425천원 | 179,580,407천원 | 110.19% |
※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획인가 시 변경될 수 있음 (토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 : 개략 산정)
□ 변경사유
- 토지공시지가 변동사항을 반영하여 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거 변경
○ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획 : 변경없음
| 구역구분 | 명칭 | 면적(m²) | 명칭 | 면적(m²) | 위치 | 주용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이(m) |
| 연산7 재개발사업 정비구역 | 주택의 규모 및 건설비율 | 75,713 | 1-1 | 53,619.9 | 연제구 연산동 1811-1번지 일원 | 공동주택 및 부대복리시설 | 50 이하 | 270 이하 | 91m 이하 |
■ 임대주택 건설에 관한 사항
○ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설
○ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상은 임대주택으로 건설
○ 전체 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 건설하는 주택 세대수의 5% 이상은 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설
■ 용적률 완화기준 적용
- 「2030부산광역시 도시주거환경정비기본계획」상 용적률 완화기준 적용
• 기준용적률 : 주거지역 = 240%, 준주거지역 : 360%
• 인센티브 총 적용 시 최대 허용용적률 : 287.5% = [50,262.9㎡×(240%+40%)+3,357㎡×(360%+20%)]÷(50,262.9㎡+3,357㎡)
→ 공익시설 제외 시 최대 허용용적률: 267.5%
• 평균용적률 : 268.84%
• 한호 제3종일반주거지역의 제3종일반주거지역으로 변경 → 20.08%
• 단순 주거지역(기준용적률 : 360%) → 237.59%
→ 평균용적률 산정
50,262.9㎡×260.80%+3,357㎡×400.00%)÷(50,262.9㎡+3,357㎡)
⇒ 공익요소 제외시 최대 허용용적률 267.5% 초과하므로 267.5% 적용
• 지역계획 적용(지산특례 및 지역계획인센티브 참여) 인센티브 : 11%
• 지산특례형 공동주택(민간임대의 용이한 공동주택) 인센티브 : 5%
• 임대주택 : 5%
⇒ 평균용적률: 267.5% + 11% + 5% = 283.5%
• 계획용적률 : 270% 이하
구분
고시
기관구분
시
기관
부산광역시
고시·공고 번호
제2025-107호
제목
연산7 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정 변경 고시
일자
2025-03-26
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