국토부 공공기여 가이드라인, 토지개발 지가 상승분 70% 이내 부담 원칙
국토교통부는 도시개발의 예측 가능성과 공공성을 강화하기 위해 '공공기여 가이드라인'을 제정했다.
이 가이드라인은 토지 개발 과정에서 발생하는 이익을 지역 사회와 합리적으로 나누는 기준을 제공하며, 이를 법제화하여 제도의 안정성을 높일 계획이다.
특히 이번 조치는 민간 개발업체와 지방자치단체 간의 혼란을 최소화하고, 공공기여의 부담이 과도하게 증가하거나 특혜 논란이 발생하지 않도록 하는 데 중점을 두고 있다.
공공기여, 지가 상승분 70% 이내로 제한
최근에 발표된 가이드라인에 따르면, 지구단위계획 및 공간혁신구역의 지정으로 인해 건축 제약이 완화되고, 이로 인해 토지 가치가 상승할 경우 해당 상승분의 일부를 공공기여 형태로 환수할 수 있게 된다.
공공기여의 부담은 일반적으로 지가 상승의 70% 이내로 제한되며, 지자체가 특별한 사유를 제시할 경우 법적 한도인 100%까지 부과할 수 있다.
이러한 변화는 개발사업자에게 보다 명확한 부담 예측을 가능하게 하여, 지자체는 공공시설 및 기반시설 확충에 필요한 재원을 확보할 수 있는 기회를 제공한다. 이로 인해 지역 발전과 공공복리 증진에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
재개발‧재건축사업은 가이드라인 적용 제외
이번 가이드라인은 지구단위계획이나 공간혁신구역을 통해 도시계획이 변화할 때 적용된다. 그러나 재개발 및 재건축 사업은 국토계획법에 의한 공공기여 제도의 적용을 받지 않으므로 이번 가이드라인에는 포함되지 않는다.
따라서 기존의 도시정비형 사업은 여전히 별도의 절차와 법령에 의해 운영되며, 이번 가이드라인이 미치는 영향은 없다. 이러한 점을 인지하고 관련 사업을 진행할 필요가 있다.
공공기여 방식과 감면 기준도 명확화
공공기여는 여러 방식으로 이행될 수 있다. 예를 들어, 공공시설의 부지를 제공하거나 시설을 설치하고, 설치에 필요한 비용을 부담하는 방법이 있다. 다만, 입주자 전용의 편익시설은 이러한 공공기여 항목에서 제외된다.
또한, 특정 상황에서는 공공기여의 부담을 줄이거나 면제할 수 있는 규정이 마련되어 있다. 경감 대상에는 공공임대주택의 공급, 지역 내 일자리 창출, 저수익 또는 비주거 중심의 개발 등이 포함된다. 면제 또는 경감 대상에는 인구가 감소하는 지역에서의 개발사업이나 공공기관 및 공기업이 시행하는 프로젝트가 해당된다.
이러한 규정들은 지역의 특성과 정책 목표에 맞춰 보다 유연하게 적용될 수 있도록 도와준다.
지가 상승분 평가의 객관성 확보
공공기여의 기준이 되는 지가 상승분은 감정평가를 통해 결정된다. 이때 평가 시점은 명확하게 나뉘어 있다.
먼저, 종전 평가는 계획안의 열람 및 공고 전날에 이루어지며, 종후 평가는 계획안의 결정 및 고시일에 실시된다.
공정한 평가를 위해 두 명의 감정평가사를 추첨으로 선정하고, 이들이 제시한 평가 금액의 산술평균을 적용하는 방식이다. 이러한 절차는 지자체의 주관적인 평가를 방지하고, 사업자 간의 분쟁을 최소화하는 데 기여한다.
공간혁신구역 16개 선도사업 후보지…추진에 탄력 기대
이번 가이드라인의 제정은 밀도와 용도 규제가 크게 완화될 '공간혁신구역' 추진에 긍정적인 효과를 미칠 것으로 예상된다.
작년 7월, 국토교통부는 전국 16개 지역을 공간혁신구역의 선도사업 후보지로 선정하였으며, 현재 지자체들은 조성계획을 마련하고 있다.
다음은 16개의 후보지 목록이다.
서울 지역에서는 서초구청, 김포공항, 독산공군부대, 청량리역이 포함되어 있다. 부산에서는 영도구와 금사파크랜드가 후보로 올라왔고, 인천은 인천역이 선정되었다. 대전의 경우 반석역이 지목되었으며, 경기도에서는 광명역, 덕정역, 의정부 역전 근린공원 등이 포함되었다. 울산은 언양 임시시외버스터미널이 후보지로 선정되었고, 충북은 청주 교직원공제회가, 경북은 상주시청이, 경남은 통영 신아조선소가 각각 포함되었다. 마지막으로 부산·양산 지역에서는 부산대 양산캠퍼스 일원이 후보로 선정되었다.
이들 지역은 교통 편의성과 유휴 국공유지, 정비 필요성이 큰 중심지로 평가되었다. 공공기여 기준이 더욱 분명해짐에 따라 지자체와 민간사업자 간의 협의가 더욱 원활해질 것으로 보인다. 이에 따라 사업 추진 속도도 빨라질 것으로 기대된다.
향후 법제화 및 공간혁신구역 추진 탄력
국토부는 이번 가이드라인을 시범적으로 운영한 후, 피드백을 반영하여 법령으로 제도화할 방침이다.
특히, 지난해 선정된 16개의 공간혁신구역의 선도사업 추진에 있어 이번 가이드라인이 계획이익에 대한 합리적인 기준을 제공함으로써 갈등을 줄이고, 의사결정의 속도를 높일 것으로 기대된다.
국토부 국토도시실장은 “이제는
공공성과 수익성의 균형을 맞춘 개발사업이 지역 성장 동력
이 될 것”이라며,
“
개발이익의 사회적 환원이 명확한 기준 아래 이뤄짐으로써 불확실성이 줄고 신뢰가 높아질 것
”이라고 밝혔다.
개발과 공공의 상생을 위한 제도적 기반
이번에 제정된 가이드라인은 개발사업에서 발생하는 이익을 공공과 공정하게 나누고 도시계획의 공공성을 강화하기 위한 중요한 출발점이다.
이제 지자체는 통일된 기준을 바탕으로 공공기여를 요구할 수 있게 되었으며, 민간 개발자들도 예측 가능성과 제도적 안정성을 확보할 수 있는 길이 열렸다.
이 가이드라인은 앞으로 지역 기반 개발의 투명성과 신뢰도를 높이는 중요한 기준으로 자리잡을 것으로 기대된다.
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