国土省公共寄与ガイドライン、土地開発地価上昇分70%以内負担の原則
国土交通省は都市開発の予測可能性と公共性を強化するために「公共寄与ガイドライン」を制定しました。
このガイドラインは土地開発過程で発生する利益を地域社会と合理的に分配する基準を提供し、これを法制化して制度の安定性を高める計画です。
特に今回の措置は民間開発業者と地方自治体間の混乱を最小限に抑え、公共寄与の負担が過度に増加したり特権論争が発生しないようにすることに重点を置いています。
公共寄与、地価上昇分70%以内に制限
最近発表されたガイドラインによれば、地区単位計画や空間革新区域の指定により建築制約が緩和され、この結果土地価値が上昇した場合、その上昇分の一部を公共寄与の形で還収できるようになります。
公共寄与の負担は一般的に地価上昇の70%以内に制限されており、自治体が特別な理由を示した場合には法的上限の100%まで課すことができます。
こうした変化により、開発事業者はより明確な負担予測が可能となり、自治体は公共施設及び基盤施設の拡充に必要な資源を確保できる機会が提供されます。これにより地域発展と公共福祉の促進に寄与することが期待されています。
再開発・再建築事業はガイドラインの適用除外
今回のガイドラインは地区単位計画や空間革新区域を通じて都市計画が変化する際に適用されます。しかし再開発及び再建築事業は国土計画法に基づく公共寄与制度の適用を受けないため、今回のガイドラインには含まれません。
したがって既存の都市再整備型事業は依然として別の手続きと法令により運営され、今回のガイドラインの影響はありません。この点を認識し、関連事業を進める必要があります。
公共寄与方式と減免基準も明確化
公共寄与はさまざまな方法で履行されることができます。例えば、公共施設の用地を提供したり、施設を設置し、その設置に必要な費用を負担する方法があります。ただし、入居者専用の便益施設はこのような公共寄与項目から除外されます。
また、特定の状況においては公共寄与の負担を軽減または免除できる規定が設けられています。軽減対象には公共賃貸住宅の供給、地域内の雇用創出、低収益または非居住中心の開発等が含まれます。免除または軽減対象には人口が減少する地域での開発事業や公共機関及び公企業が実施するプロジェクトが該当します。
これらの規定は地域の特性と政策目標に合わせてより柔軟に適用されることが助けられます。
地価上昇分評価の客観性確保
公共寄与の基準となる地価上昇分は鑑定評価を通じて決定されます。この時評価時点は明確に分かれています。
まず、従来の評価は計画案の閲覧及び公告前日に行われ、従後評価は計画案の決定及び告示日に実施されます。
公正な評価のために二名の鑑定士を抽選で選び、彼らが示した評価金額の算術平均を適用する方式です。このような手続きは自治体の主観的な評価を防ぎ、事業者間の争いを最小限に抑えることに寄与します。
空間革新区域16か所の先導事業候補地…推進に弾みを期待
今回のガイドラインの制定は密度と用途規制が大幅に緩和される「空間革新区域」の推進に肯定的な影響を与えると予想されています。
昨年7月、国土交通省は全国16か所を空間革新区域の先導事業候補地に選定しました。現在、自治体は造成計画を策定しています。
以下は16か所の候補地のリストです。
ソウル地域では瑞草区庁、金浦空港、独山空軍基地、清涼里駅が含まれています。釜山では影島区と金沙パークランドが候補に上がり、仁川は仁川駅が選ばれました。大田の場合、盤石駅が指定されており、京畿道では光明駅、徳井駅、議政府駅前近隣公園などが含まれています。蔚山は麟陽臨時高速バスターミナルが候補地に選定され、忠清北道は清州教職員共済会が、慶尚北道は上庄市庁が、慶尚南道は統営新亜造船所がそれぞれ含まれました。最後に釜山·梁山地域では釜山大学梁山キャンパス周辺が候補に選定されました。
これらの地域は交通の便が良く、遊休国公有地、整備の必要性が高い中心地と評価されました。公共寄与基準がさらに明確になるにつれて、自治体と民間事業者間の協議がよりスムーズになると見られています。それに伴って事業推進のスピードも早まると期待されます。
今後法制化及び空間革新区域推進弾力
国土省は今回のガイドラインを試験的に運営した後、フィードバックを反映し法令として制度化する方針です。
特に昨年選定された16か所の空間革新区域の先導事業推進において、今回のガイドラインが計画利益に対する合理的基準を提供することで、対立を減らし、意思決定のスピードを高めることが期待されます。
国土省国土都市室長は「今や公共性と収益性のバランスを取った開発事業が地域成長の原動力になる」とし、
「開発利益の社会的還元が明確な基準の下で行われるため、不確実性が減り信頼が高まるだろう」と述べました。
開発と公共の共生のための制度的基盤
今回制定されたガイドラインは開発事業で発生する利益を公共と公正に分配し、都市計画の公共性を強化するための重要な出発点です。
今後自治体は統一された基準に基づいて公共寄与を求めることができ、民間開発者も予測可能性と制度の安定性を確保できる道が開かれました。
このガイドラインは今後地域基盤開発の透明性と信頼性を高める重要な基準として位置づけられることが期待されます。
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