울산시 남구B-04구역 재개발정비사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정(변경) 고시
- 울산 남구 신정동 1586번지 일원
2024년 9월, 울산광역시 남구의 B-04구역 재개발 정비사업 변경고시가 이루어지면서 본격적인 사업이 시작되었다. 이 사업은 신정동 1586번지 일원에 위치하고 있으며, 총 면적은 78,861.4㎡에 이른다. 여기서는 용적률 295% 이하, 건폐율 50% 이하의 규정을 적용하여 최고 28층 높이의 아파트 1,484세대와 다양한 부대복리시설이 건설될 예정이다.
남구 B-04구역은 재개발 정비구역으로 지정된 이후 지난해 12월에 조합설립을 위한 창립총회를 진행하였다. 최근에는 조합 창립 총회를 개최하여 조합설립인가를 앞두고 있다. 조합설립인가가 완료되면 시공사 선정을 위한 절차가 이어질 예정이다. 이러한 재개발 사업은 지역 발전에 큰 기여를 할 것으로 기대된다.
남구 B-04구역은 우수한 학군을 자랑한다. 신정초등학교, 남산초등학교, 옥동초등학교, 학성중학교, 울산서여중학교, 신정고등학교, 학성고등학교 등이 위치해 있어 교육에 적합한 지역이다.
또한, 태화강국가정원, 울산대공원, 남산근린공원, 남산레포츠공원 등 다양한 친환경 인프라가 마련되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공한다. 이처럼 남구 B-04구역은 교육과 자연이 조화를 이루는 곳이다.
신정동 인근 아파트 시세에 대한 현황을 살펴보면, 울산신정푸르지오의 매매가는 5억 1,000만 원에서 8억 원 사이에 형성되어 있으며, 3.3㎡당 평균 가격은 1,726만 원에 이른다.
또한, 울산신정동풀비체는 매매가가 3억 3,000만 원에서 3억 7,000만 원 사이로, 3.3㎡당 평균 가격은 1,089만 원으로 나타난다.
하지만 최근 공사비 상승 등의 요인으로 인해 분양가가 기존 예상보다 높아질 가능성이 있으며, 이로 인해 주변 시세와의 가격 차이가 발생할 수 있는 상황이다.
최근 남구 B-08구역에서 분양된 '라엘에스'의 전용 84㎡ 타입의 분양가는 8억 2천만 원에서 8억 8천만 원으로, 평당 분양가는 최저 약 2,580만 원에서 최대 약 2,780만 원으로 책정되었다.
이러한 분양가를 바탕으로 볼 때, 남구 B-04구역의 분양가 역시 공사비 상승 등의 요인으로 인해 주변 시세와의 괴리가 발생할 가능성이 있다. 따라서 단기적인 가격 변동에 일희일비하기보다는 장기적인 시각에서 접근하는 것이 중요하다.
남구 B-04구역 재개발사업은 지역의 주거환경을 개선하고 부동산 가치를 높일 것으로 기대된다. 앞으로 조합설립인가, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등의 절차를 통해 본격적인 사업이 진행될 예정이다.
울산광역시 고시 제2024 - 166호
남구B-04구역 재개발정비사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정(변경) 고시
울산광역시 고시 제2023-193호(2023.9.7.)로 울산광역시 도시·주거환경정비기본계획(변경), 남구B-04구역 재개발정비사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정 지형도면 고시되고, 울산광역시 고시 제2023-280호(2023.12.14.)로 정정 고시한 남구B-04구역 재개발정비사업에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」시행령 제13조제4항에 따른 경미한 사항의 변경이 있어 「도시 및 주거환경정비법」제16조에 따라 정비구역 지정 및 정비계획 결정(변경)을 다음과 같이 고시합니다.
2024년 9월 00일
울 산 광 역 시 장
1. 남구 B-04구역 정비구역 지정 및 정비계획 결정(변경)
가. 남구B-04구역 재개발정비사업 정비구역 결정 조서 : 변경없음
| 구 분 | 정비사업의 구분 | 정비구역명 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신 설 | 재개발정비사업 | 남구 B-04 재개발정비구역 | 울산광역시 남구 신정동 1586일원 | 78,861.4 | - |
나. 남구B-04구역 재개발정비사업 정비계획 결정 조서 : 변경(붙임참고)
2. 관계도서
: 울산광역시 건축정책과 및 남구 건축허가과에 비치하여 일반인에게 열람하고 있습니다.(울산광역시 홈페이지
http://www.ulsan.go.kr
열람 가능)
남구B-04구역 재개발정비사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정조서
1. 정비사업의 명칭 : 남구B-04구역 재개발정비사업 (변경없음)
2. 정비계획
가. 정비구역 및 그 면적 (변경없음)
1) 재개발정비구역 결정 조서
| 구 분 | 정비사업의 구분 | 정비구역명 | 위치 | 면적(㎡) | 비고 |
| 신 설 | 재개발정비사업 | 남구 B-04 재개발정비구역 | 남구 신정동 1586 | 78,861.4 | - |
나. 토지이용계획 (변경없음)
| 구 분 | 면적(㎡) | 구성비(%) | 비고 | |
| 총 계 | 78,861.4 | 100.0 | - | |
| 택 지 | 소 계 | 54,099.6 | 68.6 | - |
| 획 지 | 54,099.6 | 68.6 | - | |
| 정 비기 반시 설 | 소 계 | 24,761.8 | 31.4 | - |
| 도 로 | 15,936.3 | 20.2 | - | |
| 공 원 | 7,635.9 | 9.7 | - | |
| 공공시설 | 1,189.6 | 1.5 | - |
다. 용도지역·지구에 관한 계획 (변경없음)
1) 용도지역 결정조서
| 구 분 | 면적(㎡) | 구성비(%) | 비고 | |||
| 기 정 | 변 경 | 변경후 | ||||
| 총계 | 78,861.4 | - | - | 100.0 | - | |
| 주거지역 | 제2종일반주거지역 | 23,570.5 | - | - | 29.9 | - |
| 제3종일반주거지역 | 54,099.6 | - | - | 68.6 | - | |
| 녹지지역 | 자연녹지지역 | 1,191.3 | - | - | 1.5 | - |
2) 용도지구 결정조서
| 구 분 | 도면표시번호 | 지구명 | 지구의세분 | 위치 | 면적(㎡) | 최초결정일 | 비고 |
| 기정 | 18 | 남산지구 | 특화경관지구 | 남구 신정동 산100일대 | 391,299 | 20.9.24.울고262호 | - |
2) 건축물의 주용도․건폐율․용적률․높이 등에 관한 계획
| 결정구분 | 구역구분 | 가구 또는 획지구분 | 위 치 | 주된용도 | 건폐율(%) | 용적률(%) | 높이및층수 | 연면적(㎡) | ||
| 명 칭 | 면적(㎡) | 명칭 | 면적(㎡) | |||||||
| 기정 | 남구B-04재개발정비구역 | 78,861.4 | 1-1 | 54,099.6 | 남구 신정동 1843-1 | 공동주택 및부대복리시설 | 50% 이하 | 295% 이하 | 90m이하28층이하 | 259,961.98 |
| 1-2 | 1,189.6 | 남구 신정동1563-39 | 공공청사 | 60% 이하 | 200% 이하 | 개별법에따름 | - | |||
| 1-3 | 6,461.6 | 남구 신정동 1847-1 | 어린이공원 | - | - | - | - | |||
| 2-1 | 1,174.3 | 남구 신정동 1847-1 | 소공원 | - | - | - | - |
주택의 규모 및 규모별 건설비율
| ◦ 분양주택의 최대 규모 : 114.99 ㎡◦ 전용면적 85㎡ 초과 규모의 건설비율 : 8.63 %◦ 전용면적 85㎡ 이하 규모의 건설비율 : 91.37 % | |||||||
| 구 분 | 전용면적(㎡) | 세대수(세대) | 비율(%) | ||||
| 임대 | 분양 | 소계 | |||||
| 전용60㎡미만 | 39 | 73 | - | 73 | 4.92 | 31.74 | 91.37 |
| 51 | 31 | 40 | 71 | 4.78 | |||
| 59 | - | 327 | 327 | 22.04 | |||
| 전용60㎡이상전용85㎡미만 | 74 | - | 78 | 78 | 5.26 | 59.63 | |
| 84 | - | 807 | 807 | 54.37 | |||
| 전용85㎡초과 | 114 | - | 128 | 128 | 8.63 | 8.63 | |
| 합 계 | 104 | 1,380 | 1,484 | 100.00 |
임대주택 건설에 관한 사항
◦ 기준: 건설하는 주택 전체 세대수의 5%이상을 임대주택으로 건설
◦ 계획: 건설하는 주택 전체 세대수의 7.01% 임대주택 건설(전용 51㎡이하 104세대 건설)
용적률 완화 기준 적용 (인센티브 적용)
| 구 분 | 적용 기준 또는 산식 | 적용내역 | 인센 티브 | |
| 1.공공시설 등 부지제공 | 기준용적률×1.5×공공시설등 부지 제공면적공공시설등 부지 제공 후 대지면적 | ◦ 인센티브 산식=(210%×1.5×5,410.8)/54,099.6- 공공시설등 부지 제공면적 : 5,410.8㎡- 공공시설등 부지 제공 후 대지면적 : 54,099.6㎡ | 31.50% | |
| 2.녹색 건축물 조성 | ◦ 기준용적률×[1+완화기준(α)]- α : 녹색건축 인증, 건축물에너지효율등급 인증, 제로에너지건축물인증 등급 기준에 따라 적용 | ◦ 녹색건축 인증(우수등급) + 건축물 에너지효율등급인증(1등급이상) → 3%◦ 제로에너지건축물 인증 : 에너지자립률 40%이상~60%미만→ 12%◦ 인센티브 산식 = 210%×[1+0.15] | 31.50% | |
| 3.지역경제 활성화 | ◦ 시공자 참여비율에 따라 제공 | ◦ 시공자 참여율 : 18%-단독 또는 공동도급 : 45%이상 → 9%-하 도 급 : 70%이상 → 9%◦ 설계자 참여율 : % | 18.00% | |
| 단독/공동도급 | 30% 이상 | 40% 이상 | 45% 이상 | 50% 이상 |
| 인센티브 | 7% | 8% | 9% | 10% |
| 하 도 급 | 50% 이상 | 60% 이상 | 70% 이상 | 80% 이상 |
| 인센티브 | 7% | 8% | 9% | 10% |
| ◦ 설계자 참여비율에 따라 제공 | ||||
| 설계자 | 30%이상 | 40%이상 | 50%이상 | |
| 인센티브 | 3% | 4% | 5% | |
| 4.주거안정 | ◦ 임대주택 추가확보 비율에 따라 제공 | ◦ 임대주택 의무확보 비율: 5%(75세대)◦ 임대주택 추가확보 비율: 2%(29세대) | 5.00% | |
| 추가확보비율 | 0.5%이상~1.0%미만 | 1.0%이상~2.0%미만 | 2.0%이상 | |
| 인센 티브 | 1% | 3% | 5% | |
| 함 계 | - | - | 86.00% | |
| ◦ 개발가능용적률 = 기준용적률 + 인센티브용적률= 210% + 86.00% = 296.00%◦ 정비계획용적률: 295%이하 |
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