乌山市南区B-04区域再开发整治项目整治区域指定及整治计划决定（变更）公告
- 乌山市南区新正洞1586号区域
2024年9月，乌山广域市南区的B-04区域再开发整治项目的变更公告正式开始。本项目位于新正洞1586号区域，总面积达到78,861.4㎡。在这里，将实施容积率不超过295%、建蔽率不超过50%的规定，最高可建设28层高的公寓1484户和各种附属福利设施。
南区B-04区域自被指定为再开发整治区域以来，去年12月召开了协会成立的成立大会。最近又召开了协会成立大会，正在等待协会的成立许可。协会成立许可完成后，将进入施工公司选择的程序。这项再开发项目预计将对地区发展作出重大贡献。
南区B-04区域以优良的学区而闻名。新正小学、南山小学、玉东小学、学成中学、乌山西女中学、新正高中、学成高中等学校均在其内，是一个适合教育的区域。
此外，太和江国家公园、乌山大公园、南山邻近公园、南山休闲公园等各种环保基础设施已建立，提供宜居环境。南区B-04区域是一个教育与自然和谐共存的地方。
根据最近南正洞附近公寓市场的现状，乌山新正普瑞基奥的出售价格形成在5亿1000万到8亿之间，3.3㎡的平均价格为1726万。
此外，乌山新正洞普尔比特码的售价在3亿3000万到3亿7000万之间，3.3㎡的平均价格为1089万。
但由于近期施工费上涨等因素，分配价格有可能高于原先预期，这可能导致与周边市场价格之间的差异。
最近在南区B-08区域分配的“拉尔斯”的84㎡专用类型的分配价在8亿2000万到8亿8000万之间，平米分配价最低约2580万，最高约2780万。
基于这些分配价格，南区B-04区域的分配价格也有可能因施工费上涨等原因与周边市场价格产生偏差。因此，从长远的角度看待这一问题，而不是对短期内的价格波动过于反应是重要的。
南区B-04区域再开发项目预计将改善区域的住宅环境并提高房地产价值。未来计划通过协会成立许可、施工公司选择、项目实施许可、管理处置计划许可等程序，推动项目的顺利进行。
乌山广域市公告第2024 - 166号
南区B-04区域再开发整治项目整治区域指定及整治计划决定（变更）公告
乌山广域市公告第2023-193号（2023年9月7日）对乌山广域市城市·住宅环境整治基本计划（变更）、南区B-04区域再开发整治项目整治区域指定及整治计划决定地形图进行了公告，并对乌山广域市公告第2023-280号（2023年12月14日）进行了更正公告，关于南区B-04区域再开发整治项目根据《城市与住宅环境整治法》实施令第13条第4款的轻微事项变更，依据《城市与住宅环境整治法》第16条进行整治区域指定及整治计划决定（变更）的公告如下。
2024年9月00日
乌山广域市市长
1. 南区B-04区域整治区域指定及整治计划决定（变更）
（一）南区B-04区域再开发整治项目整治区域决定书：无变更
| 类别 | 整治项目的分类 | 整治区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 再开发整治项目 | 南区B-04再开发整治区域 | 乌山广域市南区新正洞1586区域 | 78,861.4 | - |
（二）南区B-04区域再开发整治项目整治计划决定书：变更（附录参考）
2. 相关文件
: 乌山广域市建筑政策课及南区建筑许可处备有供公众查阅。（乌山广域市官网
http://www.ulsan.go.kr
可查阅）
南区B-04区域再开发整治项目整治区域指定及整治计划决定书
1. 整治项目的名称 : 南区B-04区域再开发整治项目（无变更）
2. 整治计划
（一）整治区域及其面积（无变更）
1）再开发整治区域决定书
| 类别 | 整治项目的分类 | 整治区域名称 | 位置 | 面积(㎡) | 备注 |
| 新设 | 再开发整治项目 | 南区B-04再开发整治区域 | 南区新正洞1586 | 78,861.4 | - |
（三）土地利用计划（无变更）
| 类别 | 面积(㎡) | 构成比(%) | 备注 | |
| 总计 | 78,861.4 | 100.0 | - | |
| 住宅地 | 小计 | 54,099.6 | 68.6 | - |
| 划地 | 54,099.6 | 68.6 | - | |
| 整备设施 | 小计 | 24,761.8 | 31.4 | - |
| 道路 | 15,936.3 | 20.2 | - | |
| 公园 | 7,635.9 | 9.7 | - | |
| 公共设施 | 1,189.6 | 1.5 | - |
（四）用地区域·区域计划（无变更）
1）用地区域决定书
| 决定分类 | 区域分类 | 户或划地分类 | 位置 | 主要用途 | 建蔽率(%) | 容积率(%) | 高度和层数 | 建筑面积(㎡) | ||
| 名称 | 面积(㎡) | 名称 | 面积(㎡) | |||||||
| 已定 | 南区B-04再开发整治区域 | 78,861.4 | 1-1 | 54,099.6 | 南区新正洞1843-1 | 共同住宅及附属福利设施 | 50%以下 | 295%以下 | 90m以下28层以下 | 259,961.98 |
| 1-2 | 1,189.6 | 南区新正洞1563-39 | 公共机关 | 60%以下 | 200%以下 | 根据单独法律 | - | |||
| 1-3 | 6,461.6 | 南区新正洞1847-1 | 儿童公园 | - | - | - | - | |||
| 2-1 | 1,174.3 | 南区新正洞1847-1 | 小公园 | - | - | - | - |
住宅的规模及类别的建设比例
| ◦ 可分配住宅的最大规模：114.99㎡◦ 使用面积超过85㎡的建设比例：8.63%◦ 使用面积不超过85㎡的建设比例：91.37% | |||||||
| 类别 | 使用面系统(㎡) | 户数（户） | 比率(%) | ||||
| 租赁 | 出售 | 小计 | |||||
| 使用60㎡以下 | 39 | 73 | - | 73 | 4.92 | 31.74 | 91.37 |
| 51 | 31 | 40 | 71 | 4.78 | |||
| 59 | - | 327 | 327 | 22.04 | |||
| 使用60㎡以上使用85㎡以下 | 74 | - | 78 | 78 | 5.26 | 59.63 | |
| 84 | - | 807 | 807 | 54.37 | |||
| 使用85㎡以上 | 114 | - | 128 | 128 | 8.63 | 8.63 | |
| 合计 | 104 | 1,380 | 1,484 | 100.00 |
关于租赁住房建设的事项
◦ 基准：建筑的所有户数的5%以上作为租赁住房建设
◦ 计划：建设的住房总户数的7.01%为租赁住房（建筑使用面积51㎡以下建设104户）
适用容积率减免标准（激励适用）
| 类别 | 适用标准或公式 | 适用内容 | 鼓励 | |
| 1.公共设施等地块提供 | 基准容积率×1.5×公共设施等地块提供面积 提供公共设施后土地面积 | ◦ 鼓励公式=(210%×1.5×5,410.8)/54,099.6- 提供公共设施等地块面积 : 5,410.8㎡- 公共设施后土地面积 : 54,099.6㎡ | 31.50% | |
| 2.绿色建筑形成 | ◦ 基准容积率×[1+减免基准(α)]- α : 按照绿色建筑认证、建筑物能源效率等级认证、零能耗建筑物认证等级标准适用 | ◦ 绿色建筑认证（优秀等级）+建筑物能源效率等级认证（1等等级以上）→ 3%◦ 零能耗建筑物认证：能源自给率40%以上~60%以下→ 12%◦ 鼓励公式 = 210%×[1+0.15] | 31.50% | |
| 3.区域经济活性化 | ◦ 根据施工者参与比例提供 | ◦ 施工者参与率 : 18%- 单独或共同发包 : 45%以上 → 9%- 分包 : 70%以上 → 9%◦ 设计者参与率 : % | 18.00% | |
| 单独/共同发包 | 30%以上 | 40%以上 | 45%以上 | 50%以上 |
| 激励 | 7% | 8% | 9% | 10% |
| 分包 | 50%以上 | 60%以上 | 70%以上 | 80%以上 |
| 激励 | 7% | 8% | 9% | 10% |
| ◦ 根据设计者的参与比例提供 | ||||
| 设计者 | 30%以上 | 40%以上 | 50%以上 | |
| 激励 | 3% | 4% | 5% | |
| 4. 住宅稳定 | ◦ 根据额外租赁住房的保障比例提供 | ◦ 租赁住房的义务保障比例：5%（75户）◦ 租赁住房的额外保障比例：2%（29户） | 5.00% | |
| 额外保障比例 | 0.5%以上~1.0%以下 | 1.0%以上~2.0%以下 | 2.0%以上 | |
| 激励 | 1% | 3% | 5% | |
| 合计 | - | - | 86.00% | |
| ◦ 可开发的容积率 = 基准容积率 + 激励容积率= 210% + 86.00% = 296.00%◦ 整治计划容积率：295%以下 |
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