ウルサン市南区B-04地区再開発整備事業の整備区域指定及び整備計画決定（変更）公告
- ウルサン南区新正洞1586番地一帯
2024年9月、ウルサン広域市南区B-04地区の再開発整備事業の変更公告が行われ、いよいよ本格的な事業が始まった。この事業は新正洞1586番地一帯に位置し、総面積は78,861.4㎡に達する。ここでは容積率295%以下、建蔽率50%以下の規定を適用し、最高28階建てのアパート1,484世帯とさまざまな福利施設が建設される予定である。
南区B-04地区は再開発整備区域に指定された後、昨年12月に組合設立のための創立総会を開催した。最近では組合創立総会を開催し、組合設立認可を控えている。組合設立認可が完了すると、施工会社選定のための手続きが続く予定である。このような再開発事業は地域の発展に大きく寄与することが期待される。
南区B-04地区は優れた学区を誇る。新正小学校、南山小学校、玉洞小学校、学成中学校、ウルサン西女中学校、新正高等学校、学成高等学校などがあり、教育に適した地域である。
また、太和江国家庭園、ウルサン大公園、南山近隣公園、南山スポーツ公園など、さまざまな環境に配慮したインフラが整備されており、快適な住環境を提供している。このように南区B-04地区は教育と自然が調和する場所である。
新正洞近辺のアパートの相場について見てみると、ウルサン新正プルジオの売買価格は5億1,000万ウォンから8億ウォンの間で形成されており、3.3㎡あたりの平均価格は1,726万ウォンに達する。
また、ウルサン新正洞プルビチェは売買価格が3億3,000万ウォンから3億7,000万ウォンの間で、3.3㎡あたりの平均価格は1,089万ウォンとなっている。
しかし、最近の工事費の上昇などの要因により、分譲価格が既存の予想よりも高くなる可能性があり、これにより周辺相場との価格差が発生する可能性がある状況である。
最近南区B-08地区で分譲された「ラエルエス」の専有84㎡タイプの分譲価格は8億2000万ウォンから8億8000万ウォンで、平当たりの分譲価格は最低約2,580万ウォンから最大約2,780万ウォンに設定された。
このような分譲価格を基に見ると、南区B-04地区の分譲価格も工事費の上昇などの要因により周辺相場と乖離が生じる可能性がある。したがって、短期的な価格変動に一喜一憂するのではなく、長期的な視野でアプローチすることが重要である。
南区B-04地区の再開発事業は地域の住宅環境を改善し、不動産価値を向上させることが期待されている。今後、組合設立認可、施工会社選定、事業施行認可、管理処分計画認可などの手続きを通じて本格的な事業が進められる予定である。
ウルサン広域市公告第2024 - 166号
南区B-04地区再開発整備事業の整備区域指定及び整備計画決定（変更）公告
ウルサン広域市公告第2023-193号（2023.9.7.）によりウルサン広域市都市・住宅環境整備基本計画（変更）、南区B-04地区再開発整備事業の整備区域指定及び整備計画決定の地形図が公告され、ウルサン広域市公告第2023-280号（2023.12.14.）により訂正公告された南区B-04地区再開発整備事業について「都市及び住宅環境整備法」施行令第13条第4項に従った軽微な事項の変更があり、「都市及び住宅環境整備法」第16条に従い整備区域指定及び整備計画決定（変更）を次の通り公告します。
2024年9月00日
ウルサン広域市長
1. 南区B-04地区の整備区域指定及び整備計画決定（変更）
- 南区B-04地区再開発整備事業整備区域決定調書：変更なし
| 区分 | 整備事業の区分 | 整備区域名 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新設 | 再開発整備事業 | 南区B-04再開発整備区域 | ウルサン広域市南区新正洞1586一帯 | 78,861.4 | - |
- 南区B-04地区再開発整備事業整備計画決定調書：変更（附則参照）
2. 関連文書
: ウルサン広域市建築政策課及び南区建築許可課に備えられており、一般の人に閲覧可能です。（ウルサン広域市ホームページ
http://www.ulsan.go.kr
で閲覧可能）
南区B-04地区再開発整備事業整備区域指定及び整備計画決定調書
1. 整備事業の名称 : 南区B-04地区再開発整備事業 (変更なし)
2. 整備計画
- 整備区域及びその面積 (変更なし)
1) 再開発整備区域決定調書
| 区分 | 整備事業の区分 | 整備区域名 | 位置 | 面積(㎡) | 備考 |
| 新設 | 再開発整備事業 | 南区B-04再開発整備区域 | 南区新正洞1586 | 78,861.4 | - |
- 土地利用計画 (変更なし)
| 区分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |
| 総計 | 78,861.4 | 100.0 | - | |
| 宅地 | 小計 | 54,099.6 | 68.6 | - |
| 区地 | 54,099.6 | 68.6 | - | |
| 整備機関施設 | 小計 | 24,761.8 | 31.4 | - |
| 道路 | 15,936.3 | 20.2 | - | |
| 公園 | 7,635.9 | 9.7 | - | |
| 公共施設 | 1,189.6 | 1.5 | - |
- 用途地域・地区に関する計画 (変更なし)
1) 用途地域決定調書
| 区分 | 面積(㎡) | 構成比(%) | 備考 | |||
| 既定 | 変 更 | 変更後 | ||||
| 総計 | 78,861.4 | - | - | 100.0 | - | |
| 住宅地域 | 第2種一般住宅地域 | 23,570.5 | - | - | 29.9 | - |
| 第3種一般住宅地域 | 54,099.6 | - | - | 68.6 | - | |
| 緑地地域 | 自然緑地地域 | 1,191.3 | - | - | 1.5 | - |
2) 用途地区決定調書
| 区分 | 図面表示番号 | 地区名 | 地区の細分 | 位置 | 面積(㎡) | 最初の決定日 | 備考 |
| 既定 | 18 | 南山地区 | 特化景観地区 | 南区新正洞山100一帯 | 391,299 | 20.9.24.ウルゴ262号 | - |
2) 建築物の主要用途・建蔽率・容積率・高さ等に関する計画
| 決定区分 | 区域区分 | 戸数または区地区分 | 位置 | 主な用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ及び階数 | 延床面積(㎡) | ||
| 名称 | 面積(㎡) | 名称 | 面積(㎡) | |||||||
| 既定 | 南区B-04再開発整備区域 | 78,861.4 | 1-1 | 54,099.6 | 南区新正洞1843-1 | 共同住宅及び福利施設 | 50%以下 | 295%以下 | 90m以下28階以下 | 259,961.98 |
| 1-2 | 1,189.6 | 南区新正洞1563-39 | 公共庁舎 | 60%以下 | 200%以下 | 個別法に従う | - | |||
| 1-3 | 6,461.6 | 南区新正洞1847-1 | 子供公園 | - | - | - | - | |||
| 2-1 | 1,174.3 | 南区新正洞1847-1 | 小公園 | - | - | - | - |
住宅の規模及び規模別建設比率
| ◦ 分譲住宅の最大規模：114.99㎡◦ 専有面積85㎡超の建設比率：8.63%◦ 専有面積85㎡以下の建設比率：91.37% | |||||||
| 区分 | 専有面積(㎡) | 世帯数(世帯) | 比率(%) | ||||
| 賃貸 | 分譲 | 小計 | |||||
| 専有60㎡未満 | 39 | 73 | - | 73 | 4.92 | 31.74 | 91.37 |
| 51 | 31 | 40 | 71 | 4.78 | |||
| 59 | - | 327 | 327 | 22.04 | |||
| 専有60㎡以上専有85㎡未満 | 74 | - | 78 | 78 | 5.26 | 59.63 | |
| 84 | - | 807 | 807 | 54.37 | |||
| 専有85㎡超 | 114 | - | 128 | 128 | 8.63 | 8.63 | |
| 合計 | 104 | 1,380 | 1,484 | 100.00 |
賃貸住宅建設に関する事項
◦ 基準：建設する住宅全戸数の5%以上を賃貸住宅として建設
◦ 計画：建設する住宅全戸数の7.01%賃貸住宅建設（専有51㎡以下104世帯建設）
容積率緩和基準適用（インセンティブ適用）
| 区分 | 適用基準または算式 | 適用内容 | インセンティブ | |
| 1.公共施設等の用地提供 | 基準容積率×1.5×公共施設等用地提供面積公共施設等用地提供後土地面積 | ◦ インセンティブ算式=(210%×1.5×5,410.8)/54,099.6- 公共施設等用地提供面積：5,410.8㎡- 公共施設等用地提供後土地面積：54,099.6㎡ | 31.50% | |
| 2.グリーン建築物構築 | ◦ 基準容積率×[1+緩和基準(α)]- α：グリーン建築認証、建物エネルギー効率等級認証、ゼロエネルギー建築物認証等級基準に応じて適用 | ◦ グリーン建築認証（優秀等級） + 建物エネルギー効率等級認証（1等級以上） → 3%◦ ゼロエネルギー建築物認証：エネルギー自立率40%以上~60%未満→ 12%◦ インセンティブ算式 = 210%×[1+0.15] | 31.50% | |
| 3.地域経済活性化 | ◦ 施工者参加比率に応じて提供 | ◦ 施工者参加率：18%-単独または共同請負：45%以上→ 9%-下請負：70%以上→ 9%◦ 設計者参加率：% | 18.00% | |
| 単独/共同請負 | 30%以上 | 40%以上 | 45%以上 | 50%以上 |
| インセンティブ | 7% | 8% | 9% | 10% |
| 下請負 | 50%以上 | 60%以上 | 70%以上 | 80%以上 |
| インセンティブ | 7% | 8% | 9% | 10% |
| ◦ 設計者参加比率に応じて提供 | ||||
| 設計者 | 30%以上 | 40%以上 | 50%以上 | |
| インセンティブ | 3% | 4% | 5% | |
| 4.住宅安定 | ◦ 賃貸住宅の追加確保比率に応じて提供 | ◦ 賃貸住宅義務確保比率：5%(75世帯)◦ 賃貸住宅追加確保比率：2%(29世帯) | 5.00% | |
| 追加確保比率 | 0.5%以上~1.0%未満 | 1.0%以上~2.0%未満 | 2.0%以上 | |
| インセンティブ | 1% | 3% | 5% | |
| 合計 | - | - | 86.00% | |
| ◦ 開発可能容積率 = 基準容積率 + インセンティブ容積率= 210% + 86.00% = 296.00%◦ 施行計画容積率：295%以下 |
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