首尔土地交易许可区域重新指定江南三区·龙山区 6个月
首尔市和国土交通部决定将江南三区（江南、瑞草、松坡）和龙山区的公寓指定为土地交易许可区域。
这一决定是在上个月2月解除蚕室、三星、大治、清潭地区仅35天后做出的，令人质疑政策的一致性。
这种变化正在给房地产市场带来混乱，关于新监管有效性的讨论正在积极进行。
📌 土地交易许可区域重新指定，问题出在哪里？
1️⃣ 江南三区·龙山区整体打包的‘强硬措施’
此次措施被记录为首次将所有自治区域指定为土地交易许可区。这与以往针对特定公寓单元或栋进行的监管大相径庭。首尔市之所以采取此措施，是因为在解除‘三大清’后，江南地区房价上涨幅度陡峭。
涉及区域包括江南区、瑞草区、松坡区和龙山区的所有公寓，约有40万套。这项监管将从2024年3月24日起至9月30日适用为期6个月。监管的主要内容是禁止通过租赁进行购买，即‘隔代投资’，且仅允许2年内为实际居住目的的交易。
因此，首尔的土地交易许可区域面积将从原先的52.79平方公里增至163.96平方公里，增加了3倍。最终，约27%的首尔总面积（605.24平方公里）将被纳入此次监管。这预计将对房地产市场产生重大影响。
2️⃣ 市场混乱加剧…对‘反复无常的政策’的批评
最近，首尔市政策的变化引发了市场的混乱。一个月前，为了激活市场放松了监管，但现在为了阻止房价上涨却再次收紧监管，显得矛盾重重。
这样的政策频繁变动不仅降低了市场的信任度，还可能导致更大的价格不稳定。首尔市相关人士表示：“由于房价上涨速度超出预期，将维持土地交易许可区域，直到市场稳定。” 尽管如此，缺乏一致性的监管方式依然导致房地产市场愈发混乱。
最终，这种情况正在造成对投资者和消费者的双重不安声，因此需要更加谨慎的应对方法。为了市场的稳定，当前亟需明确和一致的政策。
3️⃣ 房价上涨，真的因‘投机’吗？
首尔市和国土部表示此次措施的目的在于“阻止投机交易”。然而，最近江南地区房地产价格上涨到底是否真的受到投机势力的影响，仍存在争议。
📈
住房价格上涨因素分析
1️⃣
政策放宽带来的心理反应
监管解除后，大量待购者涌入市场，价格自然上涨。
2️⃣
对降息的期待
随着韩国银行将基准利率降低至2.75%，资金获取变得容易，因此住房购买需求增加。
3️⃣
贷款监管放宽
金融机构放宽了贷款条件，使资金获取更加容易，购房需求随之上升。
综上所述，江南三区和龙山区的房价上涨并非单一的投机性需求，而是政策变化和市场预期所致。
在这种情况下，过度的监管加强可能反而会扭曲市场，产生更大的风险。
📌 ‘聪明的一套’现象和两极化加剧
当前的住房政策更加突显了‘聪明的一套’现象。
首先，由于对多套房的购置税加征，购房负担加重。因此，多套房者更倾向于集中在像首尔和江南这样的热门地区购买高档住房，而不是维持多套房。
最终，江南和龙山等核心地区房价持续上涨。相反，地方或边缘地区的房地产市场却陷入萧条。这一趋势最终使得房地产市场的两极化更加加深。
现行政策对房地产市场的影响仍需持续关注。
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购置税加征政策对市场的扭曲效应
1️⃣
通过限制多套房者的额外购买，导致市场供应减少，从而引发房价上涨。
2️⃣
购房者更倾向于租赁和月租，使租赁市场不稳定。
3️⃣
特别是在江南和龙山等特定区域的偏好有所加深，导致部分区域价格暴涨的情况。
在这种情况下，土地交易许可区域的扩大可能会进一步限制江南三区和龙山区的公寓交易。房源短缺将使价格上涨的反作用更为严重。
📌 此次监管，可能产生何种效果？
土地交易许可区域的指定预计将短期内减少交易量。由于仅允许以实际居住为目的的交易，透明投资所引发的购买需求将大大减少，可能出现房源滞销现象。
然而，从长期来看，价格的稳定效果可能并不显著。实际上，从2018年至2020年，在江南和汝矣岛等地也实施了类似监管，但房价依然持续上涨。此外，2010年代初期引入的类似监管也虽然短期内减少了交易量，但最终价格又出现了上涨趋势。
总之，此次措施在短期内抑制购买力可能有一定效果，但在遏制根本房价上涨方面具有局限性。
📌 结论：政府和首尔市正在使市场更加混乱
最近，江南三区和龙山区被设立为土地交易许可区域引发了多种担忧。
首先，这种变化加剧了市场的混乱，其次，削弱了对政策的信任。
第三，在未能正确分析房价上涨原因的情况下，提出了临时应对措施。
在这种情况下，亟需根本性解决方案。
需要与短期监管相结合的供应扩展政策，并且有必要保持政策一致性，以提高市场的可预测性。
最后，利用实际交易数据对市场进行精确诊断至关重要。
当前的土地交易许可区域重新指定是否仅为临时措施，还是能够实际产生效果，将依赖于今后的情况。
在政策信任摇摆不定的当下，试图仅依赖监管来控制市场的方式可能会产生更负面的后果。
因此，政府和首尔市需要不止于短期的监管，而是应致力于制定根本性市场稳定方案。
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