Khu vực giao dịch đất đai ở Seoul đã được tái chỉ định Gangnam 3 và quận Yongsan trong 6 tháng
Thành phố Seoul và Bộ Đất đai đã quyết định chỉ định các căn hộ ở quận Gangnam 3 (Gangnam, Seocho, Songpa) và quận Yongsan là khu vực giao dịch đất đai.
Quyết định này được đưa ra chỉ 35 ngày sau khi dỡ bỏ quy định ở các khu vực Jamsil, Samseong, Daechi, Cheongdam vào tháng Hai, làm dấy lên nghi ngờ về tính nhất quán của chính sách.
Sự thay đổi này đang gây ra sự hỗn loạn trên thị trường bất động sản, và các cuộc thảo luận về hiệu quả của quy định mới đang diễn ra sôi nổi.
📌 Tại sao tái chỉ định khu vực giao dịch đất đai lại gây tranh cãi?
1️⃣ Quận Gangnam 3 và quận Yongsan được gộp lại thành 'biện pháp mạnh'
Quyết định này được ghi nhận là trường hợp đầu tiên chỉ định toàn bộ quận là khu vực giao dịch đất đai. Đây là một quyết định rất khác biệt so với việc quy định từng dự án căn hộ hoặc từng khu vực nhỏ trong quá khứ. Thành phố Seoul đã thực hiện biện pháp này do giá nhà tại khu vực Gangnam tăng lên sau khi dỡ bỏ quy định “Jamsamdaecheong”.
Khu vực này bao gồm tất cả các căn hộ tại quận Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan, tương ứng khoảng 400,000 căn. Quy định này sẽ có hiệu lực từ ngày 24 tháng 3 năm 2024 đến ngày 30 tháng 9 năm 2024 trong vòng 6 tháng. Nội dung chính của quy định là cấm mua bằng cách sử dụng cho thuê, hay còn gọi là “đầu tư gap”, và chỉ cho phép giao dịch với mục đích cư trú thực tế trong vòng 2 năm.
Như vậy, diện tích khu vực giao dịch đất đai ở Seoul sẽ tăng gấp ba lần từ 52.79㎢ lên 163.96㎢. Kết quả sẽ là khoảng 27% tổng diện tích Seoul (605.24㎢) sẽ nằm trong quy định này, dự kiến sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
2️⃣ Gia tăng sự hỗn loạn trên thị trường… chỉ trích 'chính sách không nhất quán'
Gần đây, có nhiều ý kiến cho rằng sự thay đổi chính sách của thành phố Seoul đang gây ra sự hỗn loạn trên thị trường. Chỉ một tháng trước, họ đã nới lỏng quy định để kích thích thị trường, nhưng giờ đây lại có ý kiến trái ngược rằng họ sẽ gia tăng quy định một lần nữa để kiềm chế sự tăng giá nhà.
Các thay đổi thường xuyên của chính sách như vậy không chỉ giảm lòng tin vào thị trường mà còn có thể gây ra sự bất ổn về giá. Một quan chức của thành phố Seoul cho biết: "Do sự tăng giá nhà diễn ra nhanh hơn dự kiến, chúng tôi sẽ giữ khu vực giao dịch đất đai cho đến khi thị trường ổn định," nhưng cách điều chỉnh này thiếu tính nhất quán lại gây ra sự hỗn loạn hơn nữa trên thị trường bất động sản.
Cuối cùng, tình hình này đang gây ra sự lo lắng cho cả nhà đầu tư và người tiêu dùng, tạo ra nhu cầu cần một cách tiếp cận thận trọng hơn. Đã đến lúc cần có chính sách rõ ràng và nhất quán để đảm bảo sự ổn định của thị trường.
3️⃣ Tăng giá nhà, có thật sự vì 'đầu cơ' không?
Thành phố Seoul và Bộ Đất đai giải thích rằng mục tiêu của biện pháp này là 'ngăn chặn giao dịch đầu cơ'. Tuy nhiên, có những tranh cãi xung quanh việc liệu sự gia tăng giá bất động sản gần đây tại khu vực Gangnam có thực sự do ảnh hưởng của các thế lực đầu cơ hay không.
📈
Phân tích các yếu tố tăng giá nhà
1️⃣
Phản ứng tâm lý do nới lỏng chính sách
Việc dỡ bỏ quy định đã khiến một lượng lớn người mua dự kiến tham gia vào thị trường, dẫn đến giá tự nhiên tăng lên.
2️⃣
Hy vọng về việc giảm lãi suất
Ngân hàng trung ương Hàn Quốc đã giảm lãi suất xuống 2.75%, điều này đã tạo ra khả năng huy động vốn dễ dàng hơn, dẫn đến nhu cầu mua nhà gia tăng.
3️⃣
Nới lỏng quy định cho vay
Việc nới lỏng tiêu chuẩn cho vay trong lĩnh vực tài chính đã làm cho việc huy động vốn trở nên dễ dàng hơn, kéo theo sức mua tăng lên.
Kết luận, sự gia tăng giá nhà tại quận Gangnam 3 và Yongsan không chỉ đơn thuần là nhu cầu đầu cơ mà còn bắt nguồn từ sự thay đổi chính sách và kỳ vọng của thị trường.
Trong bối cảnh này, có những lo ngại rằng việc gia tăng quy định một cách nghiêm ngặt có thể gây ra sự méo mó cho thị trường.
📌 Hiện tượng 'một căn nhà kiểu mẫu' và sự phân cực gia tăng
Chính sách nhà ở hiện tại đang làm nổi bật hiện tượng 'một căn nhà kiểu mẫu'.
Trước hết, việc tăng thuế cho nhà đầu tư sở hữu nhiều tài sản đã làm gia tăng gánh nặng trong việc mua nhà. Điều này dẫn đến việc các nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ có xu hướng tập trung vào việc giữ các tài sản cao cấp ở những khu vực phổ biến như Seoul và Gangnam thay vì nhiều căn.
Kết quả là giá nhà ở các khu vực chính như Gangnam và Yongsan tiếp tục tăng. Ngược lại, thị trường bất động sản ở các khu vực ngoài khu vực trung tâm đang rơi vào tình trạng trì trệ. Xu hướng này đang làm gia tăng sự phân cực trên thị trường bất động sản.
Hệ quả của chính sách này đối với thị trường bất động sản sẽ tiếp tục cần được chú ý trong thời gian tới.
📉
Hiệu ứng méo mó của chính sách tăng thuế đối với thị trường
1️⃣
Bằng cách hạn chế việc mua sắm thêm của các chủ sở hữu bất động sản, nguồn cung nhà ở sẽ giảm, dẫn đến việc tăng giá nhà.
2️⃣
Sự gia tăng xu hướng ưu tiên cho thuê và cho thuê dài hạn so với việc mua bán đang tạo ra sự bất ổn cho thị trường cho thuê.
3️⃣
Sự ưa chuộng đối với các khu vực cụ thể, đặc biệt là Gangnam và Yongsan, đã dẫn đến tình trạng chỉ giá của một số khu vực tăng vọt.
Trong bối cảnh này, nếu khu vực giao dịch đất đai được mở rộng hơn, giao dịch căn hộ ở quận Gangnam 3 và quận Yongsan sẽ có khả năng bị hạn chế hơn nữa. Nếu lượng hàng hóa thiếu hụt, có thể xảy ra tác động ngược rằng giá sẽ tăng mạnh hơn nữa.
📌 Quy định lần này sẽ có hiệu quả gì?
Việc chỉ định khu vực giao dịch đất đai dự kiến sẽ có hiệu quả giảm giao dịch trong ngắn hạn. Chỉ cho phép mua bán với mục đích cư trú thực tế, khiến cho nhu cầu mua bán đã từng tham gia vào thị trường qua đầu tư gap có khả năng giảm, dẫn đến tình trạng bế tắc hàng hóa.
Tuy nhiên, từ góc độ dài hạn, có thể thấy rằng hiệu quả ổn định giá không lớn lắm. Trên thực tế, từ năm 2018 đến 2020, các quy định tương tự đã được thực hiện tại Gangnam và Yeouido, nhưng giá nhà vẫn tiếp tục tăng. Hơn nữa, các quy định tương tự đã được triển khai từ đầu những năm 2010 cũng đã giảm giao dịch tạm thời, nhưng giá cuối cùng đã tăng trở lại.
Tóm lại, biện pháp này có thể có một số hiệu quả trong việc ngăn chặn sức mua trong ngắn hạn, nhưng có giới hạn trong việc ngăn chặn mức tăng giá nhà căn bản.
📌 Kết luận: Chính phủ và thành phố Seoul đang làm rối loạn thị trường thêm.
Việc thiết lập khu vực giao dịch đất đai tại quận Gangnam 3 và Yongsan gần đây đã gây ra nhiều lo ngại.
Đầu tiên, sự thay đổi này làm gia tăng sự hỗn loạn trên thị trường, thứ hai, làm yếu đi độ tin cậy đối với chính sách.
Thứ ba, không phân tích đúng nguyên nhân tăng giá nhà và đưa ra những biện pháp tạm thời.
Trong tình huống này, cần có một giải pháp căn bản.
Thay vì chỉ quy định ngắn hạn, cần đi đôi với việc mở rộng cung cấp và duy trì tính nhất quán của chính sách để tăng tính dự đoán trên thị trường.
Cuối cùng, cần có sự chẩn đoán thị trường chính xác bằng cách sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế.
Việc tái chỉ định khu vực giao dịch đất đai hiện tại có thể sẽ chỉ là một biện pháp tạm thời hay thực sự có hiệu quả sẽ phụ thuộc vào tình hình trong thời gian tới.
Trong bối cảnh này, khi độ tin cậy đối với chính sách đang lung lay, cách kiểm soát thị trường chỉ bằng quy định có thể dẫn đến kết quả tiêu cực.
Vì vậy, chính phủ và thành phố Seoul cần phải nỗ lực để thiết lập các biện pháp ổn định thị trường căn bản chứ không chỉ dừng lại ở các quy định ngắn hạn.
#BấtĐộngSảnSeoul, #KhuGiaoDịchĐấtĐai, #QuậnGangnam3, #QuậnYongsan, #ĐiềuChỉnhBấtĐộngSản, #TăngGiáNhà, #ThịTrườngBấtĐộngSản, #ĐầuTưGap, #ĐiềuChỉnhCủaChínhPhủ, #ChínhSáchKhôngNhấtQuán, #ChínhSáchBấtĐộngSản, #ThịTrườngNhàỞ, #ChoThuê, #BánCănHộ, #TinTứcBấtĐộngSản, #CungCấpNhàỞ, #CưTrúThựcTế, #CácBiệnPhápBấtĐộngSản, #CănHộGangnam, #GiáNhàSeoul, #ĐộTinCậyCủaChínhSách, #DựBáoThịTrườngBấtĐộngSản, #ĐầuTưBấtĐộngSản, #BấtĐộngSảnGangnam, #ThuếBấtĐộngSản, #GiaoDịchNhàỞ
