감万2区再開発事業整備計画決定および整備区域指定(案)公覧․公報
- 南区感万洞44番地一帯
釜山南区感万洞地域で進行中の感万2区再開発事業が活発に進められている。2024年10月に整備計画の事前妥当性検討が完了した後、今年4月16日、釜山市南区庁は感万2区の整備計画決定と整備区域指定(案)に関する公覧および公報を発表した。今回の事業は地域発展に大きく寄与すると期待されている。
当該プロジェクトは感万洞44番地一帯の52,762㎡の面積で行われる予定である。現行の整備計画によれば、地下5階から地上29階までの合計10棟のアパート団地が造成される。このアパートは約1,100世帯で構成され、そのうち約530世帯は組合員に割り当てられるようだ。また、一般販売の分量も十分であると予想されている。
今回の公覧は2025年5月16日まで南区庁建築課で行われる。住民説明会は4月23日午後2時に感万2洞行政福祉センター3階会議室で開催される予定です。
共同住宅の場合、全世帯の40％以上は専有面積85㎡以下で構成される必要があり、最少10％は賃貸住宅として設計される予定です。また、40㎡以下の小型賃貸住宅も含まれる予定です。
容積率は最大225％以下で、建蔽率は30％以下に設定されている。このような計画は地域の住環境を改善し、多様な住宅オプションを提供するための努力を反映している。
当該地域は大連8区再開発と隣接しており、近くには旧釜山外大跡地と北港再開発3段階事業地があり、大規模整備事業間のシナジーが期待される。特に、大連8区と結合して約4,500世帯規模の新しい住宅団地が造成されるならば、南区地域の住環境は大きく改善されると予想される。また、石浦路の向かい側には感万2、4住環境改善地区が解除され、感万3、感万4の再開発も進行中である。このように、複数の開発事業が進行することにより地域発展がより加速する見込みである。
立地的特性に強みを持つ。近くには東川小、感万中、東港中などの学校があり、釜山工業高、聖志高、大連高まで車で10分以内に到達できる。現在、公共交通、特に地下鉄が不足しているとの意見があるが、ウアム～感万線トラムの開通が行われれば交通状況はかなり改善されると期待されている。このトラム路線は釜慶大学周辺を結んで商業地域へのアクセスを向上させる見込みである。
北港再開発3段階が本格的に進行されると、感万2区の眺望権価値が大幅に向上する見込みである。将来的にコンテナ埠頭の移転が行われれば、釜山港大橋までのさわやかな眺望が可能となるだろう。これによって海洋都市としてのプレミアムも期待される。
現在まで施工会社の選定は行われておらず、整備区域の指定が確定した後に組合設立と施工会社選定が本格的に進められる予定である。
今回の公覧は感万2再開発の重要な転換点を示唆する行政手続きであり、今後都市整備事業の中心地域に発展する可能性が非常に高いと思われる。
釜山広域市南区公告第2025-544号
感万2再開発事業整備計画決定及び整備区域指定(案)公覧·公報
釜山広域市南区感万洞44番地一帯の感万2再開発事業整備計画決定及び整備区域指定(案)について、「都市及び住宅環境整備法」第15条および同法施行令第13条に基づき以下のように住民説明会の開催および住民公覧を行うので、整備計画決定および整備区域指定(案)について意見がある場合、公覧期間内に公覧場所に意見書を提出してくださるようお願い致します。
2025年4月16日
釜山広域市南区長
1. 住民説明会の概要
a. 日時 : 2025. 4. 23.(水) 14:00
b. 場所 : 感万2洞行政福祉センター3階会議室
c. 出席者 : 土地等所有者及び住民
d. 内容 : 整備計画決定及び整備区域指定(案)説明
2. 住民公覧の概要
a. 期間 : 2025年4月16日(水) ～ 2025年5月16日(金) (31日間)
b. 場所 : 釜山広域市南区庁7階建築課 (☎051-607-4615)
c. 公覧内容
1) 整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) |
| 新規 | 再開発事業 | 感万2再開発事業整備区域 | 南区感万洞44番地一帯 | 52,762 |
2) 整備計画決定
a) 土地所有者別負担金推定額及び算出根拠
| 総収入推定額 | 総事業費推定額 | 総資産合計推定額 | 推定比例率 |
| 539,524,394,695ウォン | 440,977,962,940ウォン | 95,562,720,000ウォン | 103.12% |
上記総資産の推定金額と各自の負担金は管理処分計画により変動がある可能性がある。
また、用途地域変更に関する計画も必要となるため注意が必要である。
| 区分 | 既定 | 変更 | 変更後 | 割合(%) |
| 計 | 52,762 | - | 52,762 | 100.0 |
| 第2種一般住宅地域 | 47,841 | 減/47,841 | - | - |
| 第3種一般住宅地域 | - | 増/47,841 | 47,841 | 90.7 |
| 準住宅地域 | 985 | - | 985 | 1.9 |
| 自然緑地地域 | 3,936 | - | 3,936 | 7.4 |
d) 土地利用計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 割合(%) | 備考 |
| 計 | 52,762 | 100.0 | - | |
| 宅地および整備基盤施設 (都市計画施設) | 宅地 | 小計 | 44,901 | 85.1 |
| | | 共同住宅 | 44,901 | 85.1 |
| | 整備基盤施設等 | 小計 | 7,861 | 14.9 |
| | | 小公園 | 775 | 1.5 |
| | | 景観緑地 | 4,988 | 9.4 |
| | | 道路 | 2,098 | 4.0 |
e) 建築物に関する計画
| 決定区分 | 区域区分 | 面積(㎡) | 区分 | 面積(㎡) | 位置 | 用途 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 高さ(m) |
| 新規 | 感万2再開発事業整備区域 | 52,762 | 1-1 | 44,901 | 感万洞33-8番地一帯 | 共同住宅 | 30以下 | 225以下 | 90以下 |
- 住宅の規模および建設比率
○ 建設する住宅全体世帯数の40％以上を85㎡以下で建設
- 賃貸住宅建設に関する事項
○ 建設する住宅全体世帯数の10％以上を賃貸住宅として建設
○ 賃貸住宅の30％以上または総建設住宅世帯数の5％以上
⇒ 40㎡以下の規模の賃貸住宅として建設
- 容積率緩和基準適用
○ 『釜山広域市都市住宅環境整備基本計画』上の容積率緩和基準適用
- 基準容積率 : 210%
- 地域経済活性化インセンティブ : 5% [設計適用]
- 持続可能型共同住宅インセンティブ : 5%
- グリーン建築及びエネルギー効率等級認証 : 6% [建物エネルギー効率1++等級]
- 許容容積率 : 210% + 5% + 5% + 6% = 226%
- 計画容積率 : 225%以下
- 建物の建築線に関する計画
○ 『釜山市建築条例』第39条の2に準じる
f) その他事項 : 公覧資料参照
3. 公覧資料 : 再再省略(公覧場所に備え付け)
4. 意見提出方法 : 公覧期間内南区庁建築課に文書で [添付] 公覧意見書提出
5. 詳細な事項については公覧場所に備え付けの資料を参照してください。これらの内容は今後都市景観共同委員会審議等の行政手続きに沿って変更される可能性があります。
区分
公告
機関区分
区郡
機関
南区
告示・公報番号
第2025-544号
題目
感万2再開発事業整備計画決定および整備区域指定(案)公覧․公報
日付
2025-04-16
釜山の感万2再開発が注目を集めている。感万洞地域は南区に属し、当該地域は再開発を通じて新しい住環境に生まれ変わっている。感万2区の整備計画が進行中であり、一般販売が予定されているため、多くの関心を集めている。
大連8区や近隣地域も再開発が活発に行われており、釜山の交通インフラ拡張である感万ウアムトラムと北港3段階開発が期待を高めている。感万地域は特に教育環境が良く、感万中学校と東川小学校が近くにあり、家族単位の居住者にとって魅力的である。
また、感万は釜山港に近く、眺望が素晴らしいアパートが多いため投資先としても注目されている。釜山の新築アパート市場において、感万地域は重要な位置を占めており、今後の発展が期待される。
