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연제구 거제동 대규모 주거복합 개발, 핵심은 입지와 브랜드
부산 연제구 거제동 1054번지 지역에서 ‘거제2 지역주택조합’ 사업이 ‘포스코 더샵 아시아드 스타디움’이라는 이름으로 본격적으로 진행되고 있다. 이 프로젝트는 부산지하철 3호선 종합운동장역 1번 출구에서 도보로 30초 거리에 위치하여 접근성이 뛰어난 특징이 있다.
해당 사업지는 지하 5층에서 지상 48층으로 설계되었으며, 전용 면적은 59㎡에서 118㎡까지 다양하게 구성되어 있다. 총 989세대로 이루어진 이 복합 주거단지는 주변 환경이 매우 우수하다.
부산종합운동장, 부산지방법원, 검찰청, 시청과 가까워 생활 편의성이 높고, 연산역 및 시외버스터미널도 인근에 위치해 있어 부산 도심 내에서 보기 드문 ‘완성형 입지’를 갖춘 것으로 평가된다. 이러한 요소들은 투자자와 주민들에게 큰 매력으로 작용할 것으로 기대된다.
사업 개요 및 진행 현황
현재 해당 프로젝트는 건축위원회의 심의를 마치고 사업계획 승인 절차를 진행 중이다. 시공사로는 포스코이앤씨가 유력하게 거론되며, 착공은 2026년 하반기로 예정되어 있고, 입주는 2029년에서 2030년 사이에 이루어질 계획이다.
이번 사업의 이름은 거제동 종합운동장역1 주거복합시설 신축공사이며, 시행 주체는 거제2 지역주택조합이다. 시공을 맡을 예정인 포스코이앤씨는 이미 MOU 체결을 완료한 상태이다.
이 프로젝트의 용적률은 672%로 설정되어 있으며, 총 989세대로 구성될 예정이다. 조경 면적은 3,850㎡로 전체 면적의 21.3%를 차지하고, 어린이집, 경로당, 작은 도서관, 돌봄센터 등 다양한 복리시설도 마련될 계획이다.
주민들이 편리하게 이용할 수 있는 다양한 시설이 마련된 이 단지는 총 면적 3,104㎡로 구성된다. 실내 체육관, 어린이집, 작은 도서관, 다함께돌봄센터, 맘스스테이션 등 다양한 커뮤니티 공간이 계획 중이다. 또한, 단지 내에는 도로 및 보안등, 폐기물 보관소, 초고속 통신 인프라 등 세대와 지역 주민을 위한 필수 기반시설이 완비될 예정이다.
이 단지는 부산지하철 3호선 종합운동장역 1번 출구에서 도보로 단 30초 거리에 위치하며, 연산역까지는 2정거장 거리에 불과하다. 시외버스터미널과 해맞이로, 거제대로 등 주요 도로와의 접근성도 뛰어나 부산 도심의 다양한 지역으로 신속하게 이동할 수 있는 최적의 위치를 자랑한다.
조합원 분담금 논란과 분양가 이슈
2024년 8월, 거제2 지역주택조합은 임시총회를 개최하여 조합원들에게 추가 분담금을 부과하기로 결정했다. 이에 따라 전용면적 기준으로 ▲59㎡는 2억5853만 원, ▲74㎡는 3억2155만7천 원, ▲84㎡A는 3억6311만 원, ▲84㎡B는 3억6020만 원의 금액이 책정되었다.
하지만 일부 조합원들이 부담해야 하는 금액이 일반분양가보다 높은 상황이 발생하면서 불만의 목소리가 높아지고 있다. 업계에 따르면 일반분양가는 평당 약 2,600만 원으로 예상되며, 전용 84㎡의 경우 약 8억8400만 원에 이를 것으로 보인다. 그러나 일부 3차 조합원들은 기존 분담금과 추가 분담금을 합치면 9억6천만 원을 넘어서는 부담을 지게 된다.
조합원 A씨는 “조합원으로서 저렴할 줄 알았는데, 일반분양보다 비싸면 조합의 필요성이 의문이다”라고 불만을 토로했다. B씨는 “차라리 평당 3천만 원을 받고 일반분양을 실시하는 것이 더 나았을 것”이라는 의견을 내비쳤다.
거제2 지역주택조합의 분양가는 인근 단지와 비교했을 때 레이카운티와 쌍용더플래티넘거제아시아드의 시세에 비해 다소 높은 수준이다. 그럼에도 불구하고 초역세권의 입지와 포스코 브랜드, 대단지 커뮤니티 시설을 고려했을 때, 여전히 경쟁력을 갖추고 있다는 평가도 존재한다.
이러한 상황 속에서 조합원들은 향후 진행될 사항에 대해 불안감을 느끼고 있으며, 조합의 결정이 어떤 영향을 미칠지 주목하고 있다. 시장의 움직임과 조합의 대응이 향후 부동산 시장에 미칠 파장에 대한 우려가 커지고 있다.
공사비 증가 원인과 시장 변수
공사비 급증의 원인은 두 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째로, 태영건설의 워크아웃으로 인해 기존 시공사를 재선정하는 과정이 지연되었고, 이로 인해 금융비용이 쌓이게 되었다. 두 번째로는 사업지가 역세권 고밀개발지구로 지정되면서 용적률이 최대 700%까지 상승하게 되었고, 이에 따라 공사비 부담이 크게 증가했다.
대체로 용적률이 높아지면 사업성이 좋아지지만, 부산의 부동산 시장이 침체되어 있는 현재 상황에서는 일반분양가를 지나치게 높일 수 없는 문제가 발생하고 있다. 부산의 미분양 물량은 약 5,000가구에 달하며, 연제구는 상대적으로 미분양이 적지만 지역 전체의 수요는 감소하고 있어 분양 리스크가 커지고 있다.
현재 조합은 시공사 선정과 분양가 조정을 신속하게 진행하고 있으며, 추가 분담금 의결을 통해 사업 추진에 박차를 가하고 있다. 이러한 노력들이 부산 부동산 시장의 회복에 긍정적인 영향을 미칠 수 있기를 기대한다.
거제2 지역주택조합, 리스크와 기회 사이
‘포스코 더샵 아시아드 스타디움’ 프로젝트는 확고한 입지와 브랜드 인지도를 바탕으로 한 대규모 개발로 주목받고 있다. 그러나 조합원 분담금과 공사비 상승, 분양가 책정 등의 문제는 조합의 투명한 관리와 합리적인 조정이 중요한 과제로 남아 있다.
앞으로 시공사를 선정하고 사업 승인을 받는 과정에서, 실제 분양가가 어떻게 결정되는지가 이 프로젝트가 부산의 신규 주거 단지 기준으로 자리잡을 수 있을지에 큰 영향을 미칠 것이다.
아래는 거제동 종합운동장역1의 주거복합시설 신축공사에 대한 건축물환경영향평가서의 관련 내용이다.
거제동 종합운동장역1 주거복합시설 신축공사 건축물환경영향평가서
제 2 장 사업의 개요
2.1 사업의 배경 및 목적
○ 사업부지는 부산광역시 연제구 거제동 1054 일원에 위치하고 있으며, 부지 내 기존 주택 및 건축물의 노후화로 인해 주거환경이 불량한 실정임.
○ 이에 주택건설사업을 통해 사업부지의 주거·상업 등의 복합적인 토지이용을 증진하여 도시기능을 회복하고, 건축물 등에 대해 입체적이고 종합적인 계획을 수립하여 양호한 주거복합 공간을 조성하고자 함.
2.2 환경영향평가 실시근거
본 사업은 「부산광역시 환경영향평가 조례」 제2조제1항 관련 [별표1]에 따라 환경영향평가 대상사업임.
<표 2.2-1> 환경영향평가 실시근거(「부산광역시 환경영향평가 조례」)
| 구분 | 환경영향평가 대상사업의 범위 |
| 1. 도시의 개발 | 카. 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물로서 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 것과 층수가 50층 이상이거나 높이가 200m 이상인 것. 이 경우 건축허가가 의제되는 건축물로서 「건축법」 제2조제2항 제1호 및 제2호에 따른 건축물은 제외하되, 복합용도의 건축물은 제외대상이 아니다. |
본 사업
○ 연면적: 186,907.6886㎡
○ 최고층수: 48층
○ 최고높이: 139.16m
2.3 사업의 추진경위 및 계획
2024.01. : 도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정 및 지형도면 고시 (부산광역시 고시 제2023-487호)
2024.02. : 부산광역시 건축위원회 심의 완료
2025.03. : 건축물 환경영향평가 제출
2025.03. ~ 04. : 평가서 공람 및 주민설명회(예정)
2024.05. : 환경영향평가 심의위원회 심의(예정)
2025.07. : 환경영향평가 협의완료(예정)
2026.08. : 착공(예정)
2030.12. : 준공(예정)
2.4 사업의 내용
가. 사업명: 거제동 종합운동장역 주거복합시설 신축공사
나. 위치: 부산광역시 연제구 거제동 1054번지 일원
다. 용도지역: 준주거지역
라. 사업시행자: 거제2지역주택조합
마. 승인기관: 부산광역시 연제구
바. 공사기간: 2026년 8월 ~ 2030년 12월 (52개월)
사. 사업개요
1) 건축계획
| 구분 | 내용 |
| 대지면적 | 19,388.00㎡ (실사용대지면적 18,051.00㎡) |
| 지지역/지구 | 준주거지역, 가로구역별 최고고도지역 제한 (54m 이하) |
| 용도 | 공동주택(아파트), 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 |
| 건축규모 | 지상 1층 ~ 지상 48층, 지하 6층 ~ 지상 21층 등 |
| 건축구조 | 철근콘크리트구조 |
| 건축물 높이 | 139.16m |
| 건축면적 | 7,236.8260㎡ |
| 건폐율 | 40.09% (법정) 60% 이하 |
연면적
| 구분 | 공동주택(아파트) | 주민공동시설 | 비주거시설 | 주차장 | 기계실, 전기실 | 합계 |
| 지상층 | 118,917.6094㎡ | 1,262.3048㎡ | 1,798.0433㎡ | - | 39.5000㎡ | 122,017.4575㎡ |
| 지하층 | - | 2,421.5398㎡ | 4,033.5647㎡ | 56,428.6754㎡ | 2,006.4512㎡ | 64,890.2311㎡ |
| 계 | 118,917.6094㎡ | 3,683.8446㎡ | 5,831.6080㎡ | 56,428.6754㎡ | 2,045.9512㎡ | 186,907.6886㎡ |
용적률 산정용 연면적: 121,298.4819㎡ (주민공동시설 21F 면적 제외)
용적률: 671.98% (법정) 672.00% 이하
주차대수: 1,464세대 (변경대비 121.8%)
조경면적: 3,850.09㎡ (21.33%) (법정) 15% 이상
공개공지: 384.83㎡
2) 부대복리시설 계획
부대시설
| 구분 | 법정기준 | 계획 |
| 진입도로 | 500세대 이상 ~ 1,000세대 미만 경우 12M이상 도로 | 989세대, 14M, 11M 도로 |
| 단지 내 도로 | 폭 7M(1.5M보도포함) 이상의 도로 | 7.0M |
| 관리사무소 | 10㎡ + (989세대 - 50세대) x 0.05㎡ = 56.95㎡ | 102.5㎡ 지하1층, 100.9409㎡ |
| 안내표지판 등 | (300세대 이상) 단지입구 표지판, 단지종합안내판, 동번호, 게시판 설치 | 설치 |
| 통신시설 | 구내통신설비(구내전화 및 초고속 정보통신) 설치 | 설치 |
| 보안등 | 어린이놀이터 및 도로에는 50M 이내로 보안등 설치 | 19개소 설치 |
| 비상급수시설 | 989세대 x 0.50ton = 494.5ton | 수조용량 612ton, 유효용량 505ton |
| 부대시설 | 10ton 이상 | 설치 |
| 폐기물 보관시설 | 생활폐기물보관시설 또는 용기 설치 | 5개소 설치 |
| 전기시설 | (전용60㎡이하)세대당 3kva + 전용60㎡ 초과하는 10㎡마다 0.5kva 환산 | 설치 |
| 공동수신설비 | 텔레비전방송, FM라디오방송, 위성방송 수신안테나 설비 설치 | 설치 |
복리시설
| 구분 | 주민공동시설 | 비고 |
| 주민공동시설 | 3,104.3400㎡ | |
| 경로당 | 179.7327㎡ | 의무 |
| 어린이집 | 350.0213㎡ | 의무 |
| 주민공동시설(실내) | 869.9781㎡ | 의무 |
| 주민공동시설(실외) | 131.6100㎡ | 의무 |
| 입주민회의실 | 409.8439㎡ | 의무 |
| 작은도서관 | 271.3183㎡ | 의무 |
| 다함께돌봄센터 | 102.6964㎡ | 의무 |
| 맘스스테이션 | 24.2633㎡ | 의무 |
| 어린이놀이터 | 764.8760㎡ | 의무 |
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