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連接区巨済洞大規模住宅複合開発、核心は立地とブランド
釜山連接区巨済洞1054番地地域で「巨済2地域住宅組合」事業が「ポスコ・ザ・ショップ アジアードスタジアム」という名前で本格的に進行されています。このプロジェクトは、釜山地下鉄3号線総合運動場駅1番出口から徒歩30秒の距離に位置しており、アクセスが抜群です。
該当事業地は地下5階から地上48階で設計されており、専有面積は59㎡から118㎡まで様々に構成されています。総989世帯からなるこの複合住宅団地は、周辺環境が非常に優れています。
釜山総合運動場、釜山地方裁判所、検察庁、市庁舎が近くにあり、生活の便が高く、連算駅や高速バスターミナルも近隣に位置しているため、釜山の中心市街地内で見られる「完成型立地」として評価されています。これらの要素は、投資家や住民にとって大きな魅力となることが期待されています。
事業概要および進行状況
現在、該当プロジェクトは建築委員会の審議を終え、事業計画承認手続きを進めています。施工会社としてポスコイーエヌシーが有力視されており、着工は2026年下半期を予定しており、入居は2029年から2030年の間に行われる予定です。
今回の事業の名前は巨済洞総合運動場駅1 住宅複合施設新築工事であり、実施主体は巨済2地域住宅組合です。施工を予定しているポスコイーエヌシーは、すでにMOU締結を完了しています。
このプロジェクトの容積率は672%に設定されており、総989世帯で構成される予定です。景観面積は3,850㎡で、全体面積の21.3%を占め、保育所、高齢者センター、小さな図書館、子どもセンターなど多様な福利施設も整備される計画です。
住民が便利に利用できるさまざまな施設が整備されるこの団地は、総面積3,104㎡で構成されます。室内体育館、保育所、小さな図書館、共生支援センター、ママステーションなどさまざまなコミュニティスペースが計画されています。また、団地内には道路および防犯灯、廃棄物保管所、高速通信インフラなど世帯と地域住民のための必須基盤施設が整備される予定です。
この団地は釜山地下鉄3号線総合運動場駅1番出口から徒歩わずか30秒の距離に位置しており、連算駅まで2駅の距離です。高速バスターミナルや海上朝日道、巨済大路など主要道路へのアクセスも優れており、釜山の中心市街のさまざまな地域へ迅速に移動できる最適な位置を誇ります。
組合員分担金論争と分譲価格問題
2024年8月、巨済2地域住宅組合は臨時総会を開催し、組合員に追加分担金を課すことを決定しました。それに伴い専有面積基準で▲59㎡は2億5853万ウォン、▲74㎡は3億2155万7千ウォン、▲84㎡Aは3億6311万ウォン、▲84㎡Bは3億6020万ウォンの金額が設定されました。
しかし一部の組合員が負担しなければならない金額が一般分譲価格よりも高い状況が発生し、不満の声が高まっています。業界によれば、一般分譲価格は坪当たり約2,600万ウォンで予想され、専有84㎡の場合は約8億8400万ウォンに達すると見込まれています。しかし一部の3次組合員は従来の分担金と追加分担金を合わせると9億6千万ウォンを超える負担を強いられます。
組合員A氏は「組合員として安価になると思ったが、一般分譲より高いなら組合の必要性が疑わしい」と不満を申し立てました。B氏は「むしろ坪当たり3千万ウォンで一般分譲を行った方が良かっただろう」との意見を示しました。
巨済2地域住宅組合の分譲価格は近隣団地と比較した場合、レイカウンティおよび双龍ザ・プラチナム巨済アジアードの相場に比べてやや高い水準です。それにもかかわらず、超駅近の立地とポスコブランド、大規模なコミュニティ施設を考慮した場合、なお競争力を保持していると評価されています。
このような状況において組合員は今後進む方向性について不安を抱いており、組合の決定がどのような影響を与えるか注目しています。市場の動きと組合の対応が今後の不動産市場に与える波紋に対する懸念が高まっています。
工事費増加の原因と市場変数
工事費の急増の原因は二つに分けられます。第一に、太永建設のワークアウトにより、既存の施工会社を再選定する過程が遅れ、そのために金融費用が重なりました。第二に、事業地が駅近高密度開発地区に指定されることで、容積率が最大700%まで上昇し、それによって工事費の負担が大幅に増加しました。
一般的に容積率が高くなると事業性が向上しますが、釜山の不動産市場が沈滞している現在の状況では、一般分譲価格を過度に引き上げる問題が発生しています。釜山の未分譲物量は約5,000戸に達し、連接区は相対的に未分譲が少ないものの地域全体の需要が減少しており、分譲リスクが拡大しています。
現在、組合は施工会社選定と分譲価格調整を迅速に進めており、追加分担金の可決を通じて事業推進に弾みをつけています。これらの努力が釜山の不動産市場の回復にポジティブな影響を与えることを期待しています。
巨済2地域住宅組合、リスクと機会の間
「ポスコ・ザ・ショップ アジアードスタジアム」プロジェクトは確固たる立地とブランド認知度に基づいた大規模開発として注目されています。しかし、組合員分担金や工事費の上昇、分譲価格設定の問題は、組合の透明な管理と合理的な調整が重要な課題として残っています。
今後、施工会社を選定し、事業承認を得る過程で、実際の分譲価格がどのように決定されるかがこのプロジェクトが釜山の新しい住宅団地基準として位置づけられるかに大きな影響を与えるでしょう。
以下は巨済洞総合運動場駅1住宅複合施設新築工事に関する建築物環境影響評価書の関連内容です。
巨済洞総合運動場駅1 住宅複合施設新築工事建築物環境影響評価書
第2章 事業の概要
2.1 事業の背景および目的
○ 事業敷地は釜山広域市連接区巨済洞1054一帯に位置し、敷地内の既存住宅及び建築物の老朽化により居住環境が不良な状態です。
○ これにより住宅建設事業を通じて事業敷地の居住・商業等の複合的な土地利用を促進し、都市機能を回復し、建築物等について立体的で総合的な計画をして良好な住宅複合空間を創出することを目指します。
2.2 環境影響評価実施根拠
本事業は「釜山広域市環境影響評価条例」第2条第1項関連 [別表1]に基づいて環境影響評価対象事業です。
<表 2.2-1> 環境影響評価実施根拠(「釜山広域市環境影響評価条例」)
| 区分 | 環境影響評価対象事業の範囲 |
| 1. 都市の開発 | カ. 「建築法」第2条第1項第2号に当たる建築物で、延面積の合計が10万㎡以上かつ層数が50層以上または高さが200m以上のもの。この場合、建築許可が仮設定される建築物で「建築法」第2条第2項第1号及び第2号に該当する建築物は除外されますが、複合用途の建築物は除外対象ではありません。 |
本事業
○ 延面積: 186,907.6886㎡
○ 最高層数: 48層
○ 最高高さ: 139.16m
2.3 事業の推進経緯および計画
2024.01. : 都市管理計画（地区単位計画区域および地区単位計画）決定および地形図面公告（釜山広域市告示第2023-487号）
2024.02. : 釜山広域市建築委員会審議完了
2025.03. : 建築物環境影響評価提出
2025.03. ~ 04. : 評価書公覧および住民説明会（予定）
2024.05. : 環境影響評価審議委員会審議（予定）
2025.07. : 環境影響評価協議完了（予定）
2026.08. : 着工（予定）
2030.12. : 竣工（予定）
2.4 事業の内容
が. 事業名: 巨済洞総合運動場駅住宅複合施設新築工事
な. 位置: 釜山広域市連接区巨済洞1054番地一帯
だ. 用途地域: 準住宅地域
ら. 事業施行者: 巨済2地域住宅組合
ま. 承認機関: 釜山広域市連接区
ば. 工事期間: 2026年8月 ~ 2030年12月 （52ヶ月）
さ. 事業概要
1) 建築計画
| 区分 | 内容 |
| 土地面積 | 19,388.00㎡ （実使用土地面積 18,051.00㎡） |
| 地地域/地区 | 準住宅地域、道路地域別最高高度地域制限 (54m以下) |
| 用途 | 共同住宅（アパート）、業務施設、販売施設、近隣生活施設、教育研究施設、運動施設 |
| 建築規模 | 地上1階 ~ 地上48階、地下6階 ~ 地上21階など |
| 建築構造 | 鉄筋コンクリート構造 |
| 建築物の高さ | 139.16m |
| 建築面積 | 7,236.8260㎡ |
| 建ぺい率 | 40.09% （法定） 60%以下 |
延面積
| 区分 | 共同住宅（アパート） | 住民共同施設 | 非居住施設 | 駐車場 | 機械室、電気室 | 合計 |
| 地上階 | 118,917.6094㎡ | 1,262.3048㎡ | 1,798.0433㎡ | - | 39.5000㎡ | 122,017.4575㎡ |
| 地下階 | - | 2,421.5398㎡ | 4,033.5647㎡ | 56,428.6754㎡ | 2,006.4512㎡ | 64,890.2311㎡ |
| 計 | 118,917.6094㎡ | 3,683.8446㎡ | 5,831.6080㎡ | 56,428.6754㎡ | 2,045.9512㎡ | 186,907.6886㎡ |
容積率算定用延面積: 121,298.4819㎡ （住民共同施設21F面積除外）
容積率: 671.98% （法定）672.00%以下
駐車台数: 1,464世帯（変更対比121.8%）
景観面積: 3,850.09㎡ （21.33%） （法定）15%以上
公開公地: 384.83㎡
2) 付帯福利施設計画
付帯施設
| 区分 | 法定基準 | 計画 |
| 進入道路 | 500世帯以上 ~ 1,000世帯未満の場合12M以上の道路 | 989世帯, 14M, 11M道路 |
| 団地内道路 | 幅7M（1.5M歩道含む）の道路以上 | 7.0M |
| 管理事務所 | 10㎡ + （989世帯 - 50世帯） x 0.05㎡ = 56.95㎡ | 102.5㎡地下1階, 100.9409㎡ |
| 案内標識等 | （300世帯以上）団地入口標識、団地総合案内板、棟番号、掲示板設置 | 設置 |
| 通信施設 | 社内通信設備（社内電話及び高速情報通信）設置 | 設置 |
| 防犯灯 | 子供の遊び場及び道路には50M以内に防犯灯設置 | 19か所設置 |
| 非常給水施設 | 989世帯 x 0.50ton = 494.5ton | 水槽容量612ton, 有効容量505ton |
| 付帯施設 | 10ton以上 | 設置 |
| 廃棄物保管施設 | 生活廃棄物保管施設または容器設置 | 5か所設置 |
| 電気施設 | （専用60㎡以下）世帯当たり3kva + 専用60㎡を超える10㎡ごとに0.5kva換算 | 設置 |
| 共同受信設備 | テレビ放送、FMラジオ放送、衛星放送受信アンテナ設備設置 | 設置 |
福利施設
| 区分 | 住民共同施設 | 備考 |
| 住民共同施設 | 3,104.3400㎡ | |
| 高齢者センター | 179.7327㎡ | 義務 |
| 保育所 | 350.0213㎡ | 義務 |
| 住民共同施設（室内） | 869.9781㎡ | 義務 |
| 住民共同施設（屋外） | 131.6100㎡ | 義務 |
| 入居者会議室 | 409.8439㎡ | 義務 |
| 小さな図書館 | 271.3183㎡ | 義務 |
| 共生支援センター | 102.6964㎡ | 義務 |
| ママステーション | 24.2633㎡ | 義務 |
| 子供の遊び場 | 764.8760㎡ | 義務 |
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