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延世区巨济洞大规模住宅复合开发，核心是位置和品牌
位于釜山延世区巨济洞1054号，‘巨济2地区住宅协会’项目正在以‘浦项集团The Shop 亚细亚运动场’的名义正式进行。这个项目距离釜山地铁3号线综合运动场站1号出口步行仅30秒，具有优越的交通便利性。
该项目设计为地上48层，地下5层，使用面积从59㎡到118㎡不等。这个总共由989户组成的复合住宅区，其周边环境非常优越。
靠近釜山综合运动场、釜山地方法院、检察院、市政厅等，生活便利性高，连延山站和长途汽车总站也在附近，被评为在釜山市中心少有的‘完善型立地’。这些因素预计将对投资者和居民具有很大的吸引力。
项目概述及进展现状
目前该项目已经完成建筑委员会的审议，正在进行项目计划审批程序。浦项集团E&C被强有力地提及为施工企业，计划在2026年下半年动工，预计在2029年到2030年之间入住。
此次事业的名称为巨济洞综合运动场站1住宅复合设施新建工程，实施主体是巨济2地区住宅协会。计划负责施工的浦项集团E&C已经完成了MOU的签署。
该项目的容积率设定为672%，将由总共989户组成。景观面积为3,850㎡，占总面积的21.3%，还计划设置儿童之家、老年人中心、小图书馆、照护理中心等多种福利设施。
这个住宅区总面积构成达3,104㎡，设有室内体育馆、儿童之家、小图书馆、共同照顾中心、母亲站等多样的社区空间。此外，小区内还将建设道路、安保灯、废物存储所、高速通讯基础设施等一系列为居民和地方社区提供便利的基础设施。
该住宅区距离釜山地铁3号线综合运动场站1号出口仅30秒步行距离，距离延山站至多只有两站。与长途汽车总站、迎日路及巨济大路等主要道路的接近性也十分优越，堪称是快速前往釜山市中心各个地区的最佳位置。
成员分担金争议和分配价问题
2024年8月，巨济2地区住宅协会召开临时大会决定对协会成员征收额外分担金。根据使用面积标准，▲59㎡的金额为2亿5853万韩元，▲74㎡为3亿2155万7千韩元，▲84㎡A为3亿6311万韩元，▲84㎡B为3亿6020万韩元。
然而，部分协会成员负担的金额往往超过一般分配价，引发了越来越多的不满。业内人士称，一般分配价预计为每坪约2600万韩元，而84㎡的价格可能达到约8亿8400万韩元。然而，部分第三次协会成员合并现有分担金和额外分担金后，负担将超过9亿6千万韩元。
协会成员A表示：“作为协会成员我原本以为会便宜，但如果比一般分配价还贵，那么协会的必要性感到质疑。”B则表示：“不如按每坪3000万韩元价格进行一般分配，那样会更好。”
与附近区域相比，巨济2地区住宅协会的分配价相比雷克县和双龙The Platinum巨济亚细亚的市场价值略高。尽管如此，考虑到优越的地铁站周边位置、浦项品牌和大型社区设施的存在，仍然存在着竞争力的评估。
在这种情况下，协会成员对未来的进展感到不安，关注协会的决策将产生怎样的影响。市场的动态和协会的应对正在引起对未来房地产市场的担忧。
建筑费用上涨原因和市场变量
建筑费用的急剧增加可以归因于两个原因。第一个是由于太永建设的工作调整，导致重新选择现有施工公司过程被延迟，从而积累了金融费用。第二，在项目地被指定为车站附近的高密度开发区后，容积率最高提升至700%，因此建筑费用的负担大幅增加。
通常情况下，容积率增加可以改善项目经济性，但在目前釜山房地产市场低迷的情况下，也出现了无法将一般分配价过高的问题。釜山市的未售房源约达到5000户，虽然延世区相比之下未售房源较少，但整个区域的需求也在减少，分配风险正在加大。
目前协会正在迅速推进施工公司选择和分配价的调整，并通过通过额外分担金的决议来加快项目的推进。希望这些努力能够对釜山房地产市场的恢复产生积极影响。
巨济2地区住宅协会，在风险与机会之间
‘浦项集团The Shop 亚细亚运动场’项目因其坚实的立地和品牌认知度获得瞩目。但成员分担金和建筑费用上涨、分配价确定等问题仍然是协会透明管理和合理调整的重要课题。
未来在选择施工公司的过程中和获得项目批准的阶段，实际的分配价如何决定将对本项目能否作为釜山新的住宅区标准产生巨大影响。
巨济洞综合运动场站1住宅复合设施新建工程建筑环境影响评价
第二章 项目的概述
2.1 项目的背景和目的
○ 项目用地位于釜山市延世区巨济洞1054号，由于地内现有住宅及建筑物老化，居住环境不佳。
○ 因此，通过住宅建设项目促进项目用地的居住及商业等多元化土地利用，以恢复城市功能，围绕建筑物制定立体和综合的计划，创建良好的住宅复合空间。
2.2 环境影响评价实施依据
本项目依据《釜山市环境影响评价条例》第2条第1项相关[附表1]进行环境影响评价，属于环境影响评价的对象项目。
| 分类 | 环境影响评价对象项目的范围 |
| 1. 城市开发 | 卡. 根据《建筑法》第2条第1项第2号的建筑物，建筑物的总建筑面积为10万㎡以上，层数50层以上或高度200m以上。在此情况下，建筑许可证被视为建筑的建筑物，根据《建筑法》第2条第2项第1号和第2号的建筑物不在此列，但复合用途的建筑物不在排除范围内。 |
本项目
○ 总建筑面积：186,907.6886㎡
○ 最高层数：48层
○ 最高高度：139.16m
2.3 项目的推进经纬及计划
2024.01. : 城市管理计划（区域单位计划区域及单位计划）决策及地形图公告（釜山市公告第2023-487号）
2024.02. : 釜山市建筑委员会审议完成
2025.03. : 建筑物环境影响评价提交
2025.03. ~ 04. : 评价书公示及居民说明会（预计）
2024.05. : 环境影响评价审议委员会审议（预计）
2025.07. : 环境影响评价协商完成（预计）
2026.08. : 开工（预计）
2030.12. : 完工（预计）
2.4 项目的内容
1) 项目名称：巨济洞综合运动场站住宅复合设施新建工程
2) 位置：釜山市延世区巨济洞1054号区域
3) 用地区域：准住宅区
4) 项目实施者：巨济2地区住宅协会
5) 批准机关：釜山市延世区
6) 工程期限：2026年8月~2030年12月（52个月）
7) 项目概述
1) 建筑计划
| 分类 | 内容 |
| 土地面积 | 19,388.00㎡ (实用土地面积 18,051.00㎡) |
| 区域/区块 | 准住宅区域，依照街区限制(54m以下) |
| 用途 | 共同住宅（公寓）、业务设施、销售设施、邻里生活设施、教育研究设施、运动设施 |
| 建筑规模 | 地上1层 ~ 地上48层，地下6层 ~ 地上21层等 |
| 建筑结构 | 钢筋混凝土结构 |
| 建筑物高度 | 139.16m |
| 建筑面积 | 7,236.8260㎡ |
| 建筑比例 | 40.09%（法定）60%以下 |
总建筑面积
| 分类 | 共同住宅（公寓） | 居民共同设施 | 非居住设施 | 停车场 | 机电室，电气室 | 合计 |
| 地上层 | 118,917.6094㎡ | 1,262.3048㎡ | 1,798.0433㎡ | - | 39.5000㎡ | 122,017.4575㎡ |
| 地下层 | - | 2,421.5398㎡ | 4,033.5647㎡ | 56,428.6754㎡ | 2,006.4512㎡ | 64,890.2311㎡ |
| 总计 | 118,917.6094㎡ | 3,683.8446㎡ | 5,831.6080㎡ | 56,428.6754㎡ | 2,045.9512㎡ | 186,907.6886㎡ |
容积率计算用总建筑面积：121,298.4819㎡（居民共同设施21F面积除外）
容积率：671.98%（法定）672.00%以下
停车数量：1,464户（对比改变121.8%）
景观面积：3,850.09㎡（21.33%）（法定）超过15%
公共绿地：384.83㎡
2) 附属福利设施计划
附属设施
| 分类 | 法定标准 | 计划 |
| 进入道路 | 500户以上~ 1,000户以下的情况下，12M以上的道路 | 989户，14M，11M道路 |
| 小区内道路 | 宽度需大于7M（含1.5M人行道）的道路 | 7.0M |
| 管理事务所 | 10㎡ + (989户 - 50户) x 0.05㎡ = 56.95㎡ | 102.5㎡地下一层，100.9409㎡ |
| 指示牌等 | （300户以上）设置小区入口告示牌、小区综合指示牌、单元号、公告栏 | 已设置 |
| 通信设施 | 设置内部通信设施（内部电话及高速信息通信） | 已设置 |
| 安全灯 | 儿童游乐场及道路设置50M以内的安全灯 | 安装19处 |
| 紧急供水设施 | 989户 x 0.50吨 = 494.5吨 | 水池容量612吨，有效容量505吨 |
| 附属设施 | 10吨以上 | 已设置 |
| 废物存储设施 | 生活废物存储设施或容器设置 | 已设置5处 |
| 电力设施 | （使用面积60㎡以下）每户3kva + 超过60㎡每10㎡换算0.5kva | 已设置 |
| 共接收设施 | 设置电视接收、FM广播、卫星广播接收天线设施 | 已设置 |
福利设施
| 分类 | 居民共同设施 | 备注 |
| 居民共同设施 | 3,104.3400㎡ | |
| 老年人中心 | 179.7327㎡ | 义务 |
| 儿童之家 | 350.0213㎡ | 义务 |
| 居民共同设施（室内） | 869.9781㎡ | 义务 |
| 居民共同设施（室外） | 131.6100㎡ | 义务 |
| 入住居民会议室 | 409.8439㎡ | 义务 |
| 小图书馆 | 271.3183㎡ | 义务 |
| 共同照顾中心 | 102.6964㎡ | 义务 |
| 母亲站 | 24.2633㎡ | 义务 |
| 儿童游乐场 | 764.8760㎡ | 义务 |
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