目次
三益ビーチ再建築60階確定、99階超高層計画は放棄…組合員負担金が決定的だった
釜山・水営区・南天洞にある三益ビーチタウンの再建築プロジェクトが最終的に60階建てに決定された。
組合員たちはかつて注目されていた99階超高層特別建築地区の指定を放棄することに決めた。この決定の背景には、組合員に負担を強いる高い負担金と工事の長期化が主な原因として作用した。
組合員の選択、99階ではなく60階…なぜ?
三益ビーチタウンは釜山で長い伝統を持つアパートで、再建築市場で重要な位置を占めている。1979年に完成したこの団地は33棟からなり、総3060世帯に達する。最近数年間は再建築に関連するニュースで頻繁に言及されてきた。
2024年に釜山市は特別建築地区の試験事業地に選定され、世界的な建築家ドミニク・ペローが設計した99階の超高層ビル計画が公開され、多くの期待を集めた。
しかし、組合は2025年4月5日に開催された定期総会で特別建築地区の指定案を否決することに決定した。ほとんどの組合員は負担金と事業性に対する懸念を示し、反対票を投じた。この結果は今後のプロジェクトの進行に大きな影響を与えると見られる。
8億vs9億、組合員負担金が核心
再建築事業で組合員が負担すべき負担金は常に注目される要素である。84㎡基準で、既存のANU設計案の予想負担金は約8億ウォンに達し、特別建築案は9億ウォンで1億ウォンほど高かった。
すでに1:1再建築特性上、一般分譲の数はほとんどない状況で、組合員たちは追加で発生する1億ウォンの負担が大きな悩みの種となるしかない。このような状況で、組合員たちはどう対処すべきか真剣に考えなければならない時期である。
特別建築案の場合、平米あたりの工事費は約1,250万ウォンに達し、これは既存案より40%ほど上昇した数値である。また、工事期間は約20ヶ月ほど長くなると予想されている。このため、竣工時期も既存案は2032年、特別案は2034年に繰り延べられることになる。このような現実的な負担が組合員たちの考えを変化させている。
再開発と再建築の比率について考えてみよう。南天2地区の三益ビーチ再建築では一般分譲と組合員分譲価格に関する内容を探ってきた。このような情報は不動産市場で重要な要素として作用します。
一般分譲収益? 期待より低かった
特別建築案では約600世帯の一般分譲住宅が追加される計画で、これは組合員が負担しなければならない金額を減らすのにプラスの影響を与えると思われる。しかし、建築費の上昇や分譲価格に対する規制などにより、実際に負担金が大きく減少することは難しいと予想される。
現在の一般分譲価格は約30億ウォンと推定されており、これにより収益よりリスクに対する懸念が大きくなっている。
さらに、特別建築案には公共施設と外部の人が利用できるコミュニティスペースが含まれているため、一部の組合員はプライバシー保護に対する懸念を示している。一方、既存案は入居者中心の閉鎖型団地として設計されており、組合員に心理的安定感を提供する選択肢として評価されている。
三益ビーチタウン、今後どうなる?
三益ビーチ再建築事業が最終的に60階建ての12棟アパート建設案に決定された。このプロジェクトは地下3階から地上60階までの構造を持つことになる。従来のANUデザイングループ建築士事務所が提案したパースは修正される予定で、スカイブリッジのようないくつかの要素は除外され、外観デザインは簡素化される。組合側は従来の計画に従って事業を進めるが、一部の家数の調整と組合員分譲申請手続きを再度行う方針である。
超高層99階の象徴的な姿は消えたが、三益ビーチは依然として釜山の再建築市場で注目を集めている。特に廣安リゾートと近い位置、高い希少性を基に強力な投資需要が続いている。整備事業の進捗速度を考慮すると、完成後にはかなりの価値上昇が期待される。
結論
三益ビーチタウンの99階超高層建築計画は残念ながらキャンセルされましたが、組合員たちの現実的な判断が尊重される結果をもたらしました。
組合員が負担すべき費用、工事期間、そしてさまざまな要素を総合的に考慮したこの決定は、今後他の大規模再建築プロジェクトにおいて重要な前例となる可能性があります。釜山の再建築市場における三益ビーチの未来に対する関心は依然として高い。
#再建築, #三益ビーチ, #三益ビーチタウン, #南天2地区, #釜山再建築, #再建築負担金, #釜山不動産, #特別建築地区, #99階再建築, #60階アパート, #釜山市水営区, #廣安リゾート, #ドミニク・ペロー, #釜山再開発, #釜山アパート分譲, #釜山アパート市況, #組合員総会, #負担金爆弾, #再建築パース, #ANU建築士事務所, #組合員負担, #再建築費用, #釜山建築デザイン, #都市整備事業, #釜山不動産展望, #超高層アパート, #釜山未来住宅, #再建築放棄, #水営区アパート, #釜山新築アパート
