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ヤンサン不動産予測、アパート投資は魅力的か？ヤンサン市成長の限界分析
ヤンサン市は最近数年の間にムルグム新都市とサソン新都市の開発、プサンとウルサン間の交通網の強化により目覚ましい成長を遂げてきました。しかし、これらの成長の裏側には、不動産市場の長期的な展望に対する構造的限界とリスク要因が存在しています。
したがって、ヤンサン市の不動産市場について個人的には否定的な見方を持っており、これは投資家により慎重なアプローチが必要であるという信号と解釈されています。この時点での投資決定を下す際には、より綿密な分析が重要であると言えるでしょう。
地形的限界が生んだ都市成長の境界線
ヤンサン市は東西に長く広がる地形を持ち、その中心には高い天性山が位置しています。この山は都市発展において障害物として作用しています。
西部地域であるムルグムとサソン、そして東部地域のウンサンは事実上互いに離れていて生活圏が断絶されており、このため地域間の格差が深刻な状況になっています。
ヤンサン市は現在、都市拡大が難しい地形的および制度的限界に直面しています。開発制限区域（GB）の広い設定とともに、すでに開発されたチュンサン地区などのために新しい宅地供給が極めて制限されています。このような制約は今後の都市発展に大きな影響を与えると見込まれます。
ヤンサン市で現在進行中の都市開発プロジェクトには、ドンミョン ガサン里のガサン産業団地とチュンサン里地域のチュンサン新都市の形成があります。しかし、これらの他にはICD再開発やヤンサンプサン大学の用地開発を除いて、市内に大規模な産業団地や住居団地を形成する平坦な地域が残されていません。
このような状況は都市の人口収容能力に限界をもたらし、これは不動産市場の成長潜在力を制限する重要な要因として作用します。結局、ヤンサン市の今後の発展方向に大きな影響を及ぼすと見込まれます。
ヤンサン市の交通網発展に関する問題も存在します。2000年代以前までは、この地域は金曲大路、ヤンサン大路を含む国道35号線や慶志高速道路に依存していました。
1990年代に開通した中央高速道路の支線以外は大きな変化がありませんでした。しかし、2010年代に入ってから法基トンネルを通じて正館方向へのアクセスが改善され始めました。
今年、約25年ぶりに金海サンドンとヤンサンを結ぶ道路が開通予定である点も注目に値します。これらの変化はヤンサン市の交通条件を一層改善することが期待されています。
もしヤンサンICから分岐してムルグム、金海サンドン、そして光材まで続く慶志高速道路支線が早期に構築されていたなら、ヤンサンの交通網と都市構造は今とは非常に異なる姿だったでしょう。
さらに、ムルグム新都市の中心を通らないプサン地下鉄2号線の問題も依然として解決されていません。
このように不適切な道路と鉄道網の拡張はヤンサン市の発展可能性をさらに制限している状況です。
供給過剰の影響と古いアパートの価値下落
ヤンサン市はムルグムとサソン地域で新都市開発を通じて大量のアパートを供給してきました。このため、2022年と2023年の間にアパート価格が下落し、未分譲物件が増加する現象が見られました。短期的には供給が減少する可能性がありますが、すでに供給された物件が多いため、市場に持続的な負担をかけることが予想されます。
ヤンサンの南部洞、中部洞、ムルグム範魚里など新都市初期開発地域のアパートは建設から20年を超え、徐々に老朽化しています。ヤンサン1期新都市は90年代後半から入居が始まり、2000年代中盤まで続きました。
これらの古いアパートは3ベイ型の旧式平面と地上駐車場を持ち、コミュニティ施設も不足している状況です。高い容積率のため再建築が困難な状況でもあります。さらに、若い世代の「凍死症」や新築志向傾向と相まって、これらのアパートの資産価値が下落する可能性が高まっています。
ヤンサン新都市1段階の全学生数は2024学年度の基準で中部小学校464人、サプリョン小学校580人、シンヤン小学校532人となっています。2025年には新入生数が大幅に減少したという報道もありました。
このような状況はヤンサン内地域間の二極化と新築と古いアパート間の格差をより際立たせています。この問題は今後も継続して議論される必要があります。
ヤンサン市内主要地域のアパート市価の変動推移
ヤンサン市内主要地域のアパート市価の変動推移は以下の通りです。
南部洞 1次 イピョンハンセサン
ヤンサン新都市の1段階区画である南部洞1次イピョンハンセサンは2008年の初中頃1億ウォンで始まり、着実に価格が上昇して最高3億中盤に達しました。最近の不動産市場の調整期を経て、現在取引価格は約2億8千万円に達しています。今や20年目に入り、築化が進行中の状況です。
ドクケ洞 トリマジェヤンサン1団地
ドクケ洞トリマジェヤンサン1団地は初期市価が4億中盤に達しましたが、金利上昇と市場収縮により3億後半に下落しました。現在は再び4億前半を維持しており、一部ではマイナス取引も発生しています。
ネソン里 サソンザショップデシアン1団地
ネソン里サソンザショップデシアン1団地は入居後急激に価格が上昇し5億円台に達しましたが、最近の市場調整により現在は4億中盤で安定を維持しています。このため、市場の関心は依然として高いですが、価格調整が行われている状況です。
カチョン里 ヤンサンデバンノブルランド7次メガシティ
ヤンサン新都市の代表的なアパート、カチョン里 ヤンサンデバンノブルランド7次メガシティは、一時6億ウォンに達する価格を記録しました。しかし最近の不動産市場の不況や金利上昇の影響を受け、現在は4億中盤で取引されています。
需要基盤の弱化と人口流出の加速
ヤンサン市は歴史的にプサンやウルサンなどの大都市からの人口流入により発展してきました。しかし、ヤンサンの教育、文化、医療、仕事のインフラはまだ改善が必要であり、これにより若者の定住満足度が低下している状況です。
最近の人口統計を見てみると、ヤンサン市の総人口は過去に比べて継続的な増加傾向を示していましたが、2019年以降は約35万人で変動がない状態です。
地域別に分析すると、ムルグム邑はヤンサンで最も多くの人口を占めていますが、最近では約2%の人口減少が見られています。
また、ヤンジュ洞とピョンサンドンもそれぞれ3%から3.5%の人口減少率を示しており、ヤンサンの主要な居住地域の一部が停滞または減少傾向にあることを示しています。これらの変化は地域の居住環境と未来の発展可能性に重要な影響を及ぼすと見込まれます。
ドンミョンとドクケ洞はそれぞれ約13%と14%の人口増加率を記録し、目立つ成長を見せています。これはドンミョンのサソン里やネソン里の地域でサソン新都市の入居が行われたことと、ドクケ洞のドクケトリマジェが新築されることで新規住宅供給が影響を与えたためと分析されます。
しかし、このような局所的な人口増加がヤンサン市全体の需要基盤を強固にするとは考えにくいです。特にムルグム邑のような主要居住地域での人口減少は地域不動産市場の活力を低下させる懸念があります。このような状況下で、今後不動産市場の変動性がますます大きくなることが予想されます。
最近プサン近郊地域ではイルグァン新都市とエコデルタシティの開発が活発に進行しています。また、大倉地域や金海のジュチョン・シンムン地区などの新規住宅供給も予定されており、これは居住環境が相対的に良い地域への移住需要を増加させる可能性が高くなっています。
このような傾向はヤンサン地域の人口減少と高齢化が進行し、住宅需要の縮小につながる可能性があります。結局、これは不動産市場全般にわたり活力の低下を招く結果をもたらす可能性があります。したがって、この地域の不動産市場に対する注意が必要です。
プサンカンソ区は最近数年間人口が着実に維持されています。エコデルタシティや大倉地域のような大規模新都市開発が本格的に進められれば、カンソ区はヤンサンとの人口流入競争で有利な地位を得る可能性が高いです。これらの変化は長期的にヤンサン市の人口流入が鈍化し、高齢化が加速し、住宅需要が減少する3重の悪材につながる可能性があります。したがって、今後カンソ区の発展可能性を注意深く見守る必要があります。
25年度から本格的にエコデルタシティの入居が始まることを受けて
ヤンサン、金海周辺の人口移動動向を見ておく必要があります。
結論として、ヤンサン市は2040年に目標とする48万人の人口達成に挑戦が大きいと思われます。定住条件を改善し、自給機能を強化しなければ、持続可能な成長が難しい状況に直面しています。
売買及び賃貸市場の同時下落の可能性
現在、売買及び賃貸市場双方にわたる構造的な問題が深刻な影響を及ぼしています。
売買市場では新築アパート供給の限界、都市拡張の制限、そして再建築ができない古いアパートが複合的に作用し、長期的な価格上昇が難しく見られます。特に、プサン地域の新規住宅との競争はヤンサン地域不動産の投資魅力を大きく低下させる可能性があります。
賃貸市場もまた状況は変わりません。主に若者層と若い家族が賃貸需要の主要構成員であり、これらが古いアパートを避けてプサンなどの近隣都市へ移動すると、ヤンサンの古いアパートが密集する地域は空室率の増加と賃料の下落の悪循環に陥る可能性があります。これは最終的に賃貸収益率が持続的に低下する結果につながる可能性があります。
ヤンサンアパート市場、慎重なアプローチが必要な時期
ヤンサン市は外見的には成長していますが、同時に様々な構造的リスク要因を抱えています。特に地形的制約と都市拡張の限界、供給過剰による副作用、老朽化した住宅と新築志向による需要の不均衡、そして人口流出の加速がその主要な原因です。
これらの要因は不動産取引価格と賃貸価格に下向きの圧力をかける可能性を高め、長期的な投資対象としての魅力を低下させる要因として作用しています。
ヤンサン圏の不動産市場は短期的な開発プロジェクトよりも、長期的な都市競争力と需要の変化により多くの影響を受けると予想されます。したがって、投資や居住を計画している人々には徹底的な市場分析と慎重な決定が必要です。
ムルグム新都市とサソン新都市は開発が進められ成長を示していますが、都市が拡張される余地が少なく交通網が不十分な状況です。天性山のような地形的障害物により生活圏の分断が深刻に見られています。
また、開発制限区域と平地不足により新規宅地供給が困難で、ヤンサン1期新都市に位置するアパートは老朽化が進行しており再建築も難しい状況です。サソンやドクケのような一部地域では人口増加が制限されています。
プサンのエコデルタシティや大倉地域などの新しい新都市開発により人口流出の懸念も存在しますので、注意が必要です。
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