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民主党李在明房地产政策总整理，市场影响分析
民主党李在明候选人在总统选举和国会选举中将房地产问题设置为重要的国政课题。他提出了包括基本住宅、公共住宅、国土保有税以及重新编制综合税在内的强有力的政策，展现了解决意愿。
在“无法期望通过房地产获得收益”的信念下，他追求以实际需求者为中心的房地产市场改编。在2024年国会选举中民主党获胜时，他曾在博客中发布与此相关的内容。
本次发表中，将综合审视近年来总统选举和国会选举中民主党及李在明候选人的核心承诺和政策以及它们对房地产市场的影响。
特别对房价，租赁市场以及投资心理等因素将进行分析。从李在明候选人成为总统的情况对韩国经济的影响将通过另行文章进行讨论。
以基本住宅和公共住宅为中心的供应扩大
李在明候选人在上届总统选举中宣布将在全国范围内供应311万个单位，其中首尔107万个单位。该承诺的核心是供给做高质量和开放的终身租赁住宅，即基本住宅100万个单位，这将带来现有住宅供应方式的巨大变化。
将在首尔的主要地区，如交通枢纽和机场附近开发大规模公共用地进行供应，但对资金的保障和项目推进速度的担忧已提出。这些问题将在今后政策的实施中起到重要变数。
公共的供应扩大有助于提高长期居住的稳定性。然而，短期内，供应对市场的影响可能不会立刻显现。这是由于供应时滞造成的问题。
国土保有税新设与多房产者规范
李候选人此前在选举中建议提高保有税并降低交易税，但目前已撤回这一立场。随后具体的承诺将公开，才能知道详细内容。
国土保有税的引入是对所有种类的土地和住宅征税，实际上是对保有本身征税的政策。由此可望限制因房产所有而造成的利益，并防止非劳动收入。
这种情况可能导致租赁市场的萎缩，租金和月租上涨的担忧。尤其如果对多房产者征收过高的税负，租赁住房的供应也可能会减少。
开发收益收回制与租赁合同三法维持
李候选人计划强力推进将开发所获得的收益返还给公众的方案。借鉴大长洞事件的教训，他表示将坚持把在许可和审批过程中产生的利益回馈给民众。因此，将加强对民间开发的监管，并扩大公共主导的开发。
此外，关于租赁合同三法的合同续签请求权、租金上限、租赁申报制将持续运营，但预计将同时采取补充措施，以尽量减少现场的混乱。通过加强租户保护提升稳定性是积极的，但依然担忧租赁者的供应减少。
最近，民主党公布了“十年保证租赁法修正案”，引发了争议。对此，李在明代表表示该政策“不合适”，并表明反对立场。
以实际需求者为中心的金融政策
李候选人与房地产及金融政策的承诺侧重于对青年与新婚夫妇的住房购买支持。为首次购房者降低LTV比率并建议减免获得税。
相对而言，声明将加强对多房产者和法人等投机势力的金融规范。这样的双重策略预计将对以实际需求为中心重塑市场结构产生积极效果。但是，某些地区的购买心理可能也存在疲软的可能性。
地方均衡发展与两极化的应对
李候选人的房地产政策主要集中在首尔及首都圈。然而，为改善地方城市的居住环境计划通过城市再生和公共租赁的扩展进行支持。此外，预计将推动将行政首都迁至世宗的法案，可能将成为总统选举承诺。
地方房地产市场由于人口减少和区域经济的结构性问题，政策效果可能微小。而且若对多房产者的取得税规范持续，则地方房地产的复兴将更加困难。
在3月，李在明代表一年后访问釜山，但未讨论地方的重大议题如釜山全球中心城市建设的特别法制定和产业银行的釜山迁移问题。应注意将来是否将提出与地方均衡发展相关的新承诺。
结论
透过分析李在明候选人的房地产政策，可以看出他将市场稳定和公共性强化设为主要目标。他显示出将加强对多房产者的规范，并在抑制投机需求的同时支持实际需求者的意愿。
此外，通过扩展供应、强化保有税、改善租赁制度、放宽金融等措施预计将对市场发出强烈信号。然而，这些政策的执行可能性、市场反应以及资金保障问题仍将是未来需要解决的课题。
政策如果正式实施，韩国的房地产市场将经历短期的调整，并有望在长期内实现稳定。这将导致“聪明的一个房地产”的策略更加显著，首都圈与地方间的两极化可能会加剧。
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