用호A区域再開発事業の整備計画決定および整備区域指定（案）住民説明会開催および住民公覧・公告
- 南区用호洞363-1番地付近
釜山南区用호洞で「用호A再開発事業」が本格的に整備計画と区域指定手続きを開始した。
釜山市南区は2025年4月23日に用호A再開発整備区域計画を公告する予定であり、5月9日には住民のための説明会を開催すると発表した。
最近発表された告示によると、整備予定区域の面積は約44,992.1㎡に及ぶ用호洞363-1番地地区である。この地域は天恵の自然環境を有するイギデ海岸に近接しており、釜山オリュクド線トラムの「イギデ駅」予定地とも接近しているため、今後交通の利便性が大きく改善される見込みである。
特にこの地域は一部方向からイギデ海の素晴らしい景観を楽しむことができる立地を持っており、高級住宅団地の開発が期待されている。しかし、一つ懸念される点は、オリュクド線トラム事業が最近の事前適合性再調査において経済性が低く評価され、中止の可能性が高まったことだ。このような変数が今後の事業にどのような影響を与えるか注目する必要がある。
この整備計画決定は2023年10月の事前適合性審査通過後、約1年半で行われた重要な進展である。2025年下半期には整備区域指定が確定する見込みである。告示内容には華信ゴールデンマンションが含まれる面積が含まれているが、具体的な整備区域は後日整備区域決定告示で最終的に確定される予定である。
現在推定される比率は100.66%で、これは分担金の算出と組合員の利益率の安定性が確保された状況である。もし華信ゴールデンマンションが除外されると、面積は約37,903㎡に減少し、組合員数は約350人、総世帯数は約940世帯と予想される。このような変化は今後の整備事業に大きな影響を与えると考えられる。
整備計画案によれば、全体面積の約76.2%が共同住宅用地として使用される予定である。残りの部分は道路、公園、緑地などの様々な整備基盤施設として整備される。
主な用途は共同住宅と付帯福利施設と設定されており、建蔽率は30%を超えないように計画されている。容積率は平均273%以下に制限され、最高建物高さは29階に規定されている。
また、公共寄与と環境に配慮した設計に基づく容積率インセンティブが含まれており、賃貸住宅は全世帯数の10%以上供給される予定である。このような計画は地域の住宅環境改善に寄与すると期待されている。
用호10区域で進行中の用호A区域再開発事業は、イギデを越える海の眺望を確保する可能性がある。団地が用호洞の入り口に位置しており交通アクセスが優れているが、用호小学校の学区に属しているため小学校からは遠い。併せて近隣の用호洞三月住宅も別途小規模再建築事業を進行中である。
現在施工会社はまだ決定されていない。組合設立と施工会社選定プロセスは整備区域指定後に本格的に始まると期待されている。事業が順調に進行すれば、早ければ2026年中に施工会社が選定され事業施行許可手続きが進められる可能性がある。
釜山市南区公告第2025-569号
用호A再開発事業の整備計画決定および整備区域指定（案）住民説明会開催および住民公覧・公告
釜山市南区用호洞363-1番地付近用호A再開発事業の整備計画決定および整備区域指定（案）について「都市および住居環境整備法」第15条および同法施行令第13条に基づき次のように住民説明会を開催し、住民公覧を行いますので、整備計画決定および整備区域指定（案）に関して意見がある場合、公覧期間内に公覧場所へ意見書を提出してください。
2025年4月23日
釜山市南区区長
1.住民説明会概要
a. 日時：2025年5月9日（金）14:00
b. 場所：オリュクド人生後半戦支援センター3階56do講堂（南区イギデ公園路18, 101棟）
c. 出席者：土地等所有者および住民
d. 内容：整備計画決定および整備区域指定（案）の説明
2.住民公覧概要
a. 公覧期間：2025年4月23日〜5月23日（31日間）
b. 公覧場所：釜山市南区役所建築課（☎ 051-607-4611）
c. 公覧内容
1）整備区域指定調書
| 指定区分 | 事業の区分 | 区域の名称 | 位置 | 面積(㎡) |
| 新規 | 再開発事業 | 用호A再開発整備区域 | 南区用호洞363-1番地付近 | 44,992.1 |
2) 土地等所有者別分担金推算額および算出根拠
- 総収入推算額: 573,672,198,913ウォン
- 総事業費推算額: 430,300,934,325ウォン
- 移転資産合計推算額: 142,435,611,347ウォン
- 推定比率: 100.66%
※ 移転資産合計推算額 = 土地等所有者別移転資産推算額合計
※ 推定比率 = (総収入推算額 - 総事業費推算額) / 移転資産合計推算額
※ 土地等所有者別分担金 = 組合員分譲価格 - 権利額
※ 上記推算額は事業施行計画および管理処分計画の許可などの過程で変更される可能性があります
3) 用途地域に関する計画
| 区分 | 面積(㎡) | 既定 | 変更 | 変更後 | 構成比(%) |
| 総計 | 44,992.1 | - | - | 44,992.1 | 100.0 |
| 居住地域 | 第2種一般居住地域 | 44,531.7 | 減) 44,531.7 | | - |
| 居住地域 | 第3種一般居住地域 | - | 増) 44,531.7 | 44,531.7 | 99.0 |
| 自然緑地地域 | 460.4 | - | - | 460.4 | 1.0 |
4) 土地利用計画
| 区分 | 名称 | 面積(㎡) | 比率(%) | 備考 |
| 都市管理計画用途地域 | 計 | 44,992.1 | 100.0 | |
| 第3種一般居住地域 | 44,531.7 | 99.0 | | |
| 自然緑地地域 | 460.4 | 1.0 | | |
| 宅地および整備基盤施設 | 計 | 44,992.1 | 100.0 | |
| 宅地 | 共同住宅用地 | 34,263.1 | 76.2 | 付帯福利施設含む |
| 整備基盤施設 | 道路 | 8,250.5 | 18.3 | |
| 公園 | 2,018.1 | 4.5 | 小公園（2か所） | |
| その他施設 | 緑地 | 460.4 | 1.0 | その他緑地（存置） |
5) 建物の主用途・建蔽率・容積率・高さに関する計画
| 区域区分 | 名称 | 面積(㎡) | 位置 | 主用途 | 建蔽率 | 容積率 | 高さ |
| 新設 | 用호A再開発整備区域 | 44,992.1 | | | | | |
| 1-1 | 27,005.5 | 南区用호洞363-1 | 共同住宅および付帯福利施設 | 30%以下 | 303%以下 | 29階以下 | 平均容積率273%以下 |
| 2-1 | 7,257.6 | 南区用호洞69 | 共同住宅および付帯福利施設 | 30%以下 | 163%以下 | 25階以下 | |
| 2-2 | 460.4 | 南区用호洞山20-1 | 緑地 | - | - | - | |
| 3-1 | 1,292.1 | 南区用호洞65-5 | 小公園A | - | - | - | |
| 4-1 | 726.0 | 南区用호洞87-31 | 小公園B | - | - | - | |
| 道路 | 8,250.5 | | | | | | |
住宅規模および建設比率
- 建設する住宅全体世帯数の40%以上を85㎡以下で建設
賃貸住宅建設に関する事項
- 建設する住宅全体世帯数の10%以上を賃貸住宅として建設
- 賃貸住宅世帯数が30世帯以上または総建設住宅世帯数の5%以上 → 40㎡未満規模の賃貸住宅として建設
容積率緩和基準の適用
- '2030釜山広域市都市・住宅環境整備基本計画（変更）'における基準容積率評価基準および容積率限界基準の適用
- 基準容積率 : 240%（居住整備区域再開発）
- 容積率緩和
▷ 公益要素提供インセンティブ : 20.0%適用
▷ 今回提供公共施設 : 3,801.0㎡
→ 1.5×(3,801.0÷34,263.1)×200% = 33.3%
▷ 地域経済活性化インセンティブ : 5%適用
▷ 持続可能型共同住宅 : 5%適用
▷ グリーン建築認証エネルギー : 3%適用
→ 許容容積率 : 273%以下（240% + 20% + 5% + 5% + 3%）
計画容積率 : 273%以下
6) その他の事項 : 公覧文書参照
3. 意見提出方法 : 公覧期間内南区役所建築課に書面で[添付]公覧意見書を提出
4. 公覧文書 : 掲載省略（公覧場所に備付）
5. 詳しい事項は公覧場所に備付けの文書を参照してください。また、該当内容は今後都市・景観共同委員会の審議など行政手続きの履行に従い変更される可能性があります。
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