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양산 부동산 전망, 아파트 투자 유망한가? 양산시 성장의 한계 분석
양산시는 최근 몇 년 동안 물금신도시와 사송신도시 개발, 부산과 울산 간의 교통망 강화로 눈에 띄는 성장을 이뤄왔다. 하지만 이러한 성장 이면에는 부동산 시장의 장기적인 전망에 대한 구조적 한계와 위험 요소가 존재한다.
따라서 양산시의 부동산 시장에 대해 개인적으로는 부정적인 시각을 가지고 있으며, 이는 투자자들에게 보다 신중한 접근이 필요하다는 신호로 해석된다. 이 시점에서 투자 결정을 내릴 때, 보다 면밀한 분석이 중요하다고 할 수 있다.
지형적 한계가 만든 도시 성장의 경계선
양산시는 동서로 길게 펼쳐진 지형을 가지고 있으며, 그 중심에는 높은 천성산이 위치해 있다. 이 산은 도시 발전에 있어 장애물로 작용하고 있다.
서부 지역인 물금과 사송, 그리고 동부 지역인 웅상은 사실상 서로 떨어져 있어 생활권이 단절되어 있으며, 이로 인해 지역 간의 격차가 심각한 상황이다.
양산시는 현재 도시 확장이 어려운 지형적 및 제도적 한계에 직면해 있다. 개발제한구역(GB)의 넓은 설정과 함께, 이미 개발된 증산지구 등으로 인해 새로운 택지 공급이 극히 제한적인 상황이다. 이러한 제약은 향후 도시 발전에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
양산시에서 현재 진행 중인 도시 개발 프로젝트로는 동면 가산리의 가산 산업단지와 증산리 지역의 증산신도시 조성이 있다. 그러나 이들 외에는 ICD 재개발이나 양산부산대 부지 개발을 제외하고는 시내에 대규모 산업단지나 주택 단지를 조성할 평지 지역이 남아있지 않다.
이런 상황은 도시의 인구 수용 능력에 한계를 초래하게 되며, 이는 부동산 시장의 성장 잠재력을 제한하는 중요한 요인으로 작용한다. 결국, 양산시의 향후 발전 방향에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
양산시의 교통망 발전에 대한 문제점도 존재한다. 2000년대 이전까지 이 지역은 금곡대로, 양산대로를 포함한 국도 35호선과 경부고속도로에 의존해왔다.
1990년대에 개통된 중앙고속도로 지선 외에는 큰 변화가 없었다. 그러나 2010년대 들어서야 법기터널을 통해 정관 방향으로의 접근성이 개선되기 시작했다.
이번에 약 25년 만에 김해 상동과 양산을 연결하는 도로가 개통될 예정이라는 점도 주목할 만하다. 이러한 변화들은 양산시의 교통 여건을 한층 더 나아지게 할 것으로 기대된다.
만약 양산IC에서 분기해 물금, 김해 상동, 그리고 광재까지 이어지는 경부고속도로 지선이 조기에 구축되었다면, 양산의 교통망과 도시 구조는 지금과는 매우 다른 모습이었을 것이다.
더불어 물금 신도시 중심을 지나지 않는 부산 지하철 2호선의 문제도 여전히 해결되지 않고 있다.
이처럼 잘못된 도로와 철도망의 확장은 양산시의 발전 가능성을 더욱 제한하고 있는 상황이다.
과잉 공급의 후유증과 구축 아파트의 가치 하락
양산시는 물금과 사송 지역에서 신도시 개발을 통해 대량의 아파트를 공급해왔다. 이로 인해 2022년과 2023년 사이 아파트 가격이 하락하고 미분양 물량이 증가하는 현상이 나타났다. 단기적으로는 공급이 줄어들 가능성이 있지만, 이미 공급된 물량이 많아 시장에 지속적인 부담을 주게 될 것으로 예상된다.
양산의 남부동, 중부동, 물금 범어리 등 신도시 초기 개발 지역의 아파트들은 준공 20년이 넘어가면서 점점 더 노후화되고 있다. 양산 1기 신도시는 90년대 후반부터 입주가 시작되어 2000년대 중반까지 이어졌다.
이들 노후 아파트는 3베이 형태의 구식 평면과 지상 주차장이 있으며, 커뮤니티 시설도 부족한 실정이다. 높은 용적률로 인해 재건축이 어려운 상황이기도 하다. 더욱이 젊은 세대의 '얼죽신'과 신축 선호 경향이 맞물리면서 이들 아파트의 자산 가치가 하락할 가능성이 커지고 있다.
양산신도시 1단계의 전교생 수는 2024학년도 기준으로 중부초 464명, 삽량초 580명, 신양초 532명으로 나타났다. 2025년에는 신입생 수가 크게 감소했다는 보도도 있었다.
이런 상황은 양산 내 지역 간의 양극화와 신축과 구축 간의 격차를 더욱 부각시키고 있다. 이러한 문제는 앞으로도 지속적으로 논의될 필요가 있다.
양산시내 주요 지역의 아파트 시세 변동 추이
양산시내 주요 지역의 아파트 시세 변동 추이는 다음과 같다.
남부동 1차 이편한세상
양산신도시의 1단계 구역인 남부동 1차 이편한세상은 2008년 초중반 1억 원대로 시작해 꾸준히 가격이 상승해 최고 3억 중반대까지 도달했다. 최근 부동산 시장의 조정기를 겪으면서 현재 거래가는 약 2억 8천만 원에 이르고 있다. 이제 20년차에 접어들며 구축화가 진행되고 있는 상황이다.
덕계동 트리마제양산1단지
덕계동 트리마제양산1단지는 초기 시세가 4억 중후반에 이르렀으나, 금리 인상과 시장 위축으로 인해 3억 후반으로 하락했다. 현재는 다시 4억 초반대를 유지하고 있으며, 일부에서는 마이너스피 거래도 발생하고 있다.
내송리 사송더샵데시앙1단지
내송리 사송더샵데시앙1단지는 입주 이후 급격히 가격이 상승하여 5억 원대에 도달했으나, 최근 시장 조정으로 인해 현재는 4억 중반대에서 안정세를 유지하고 있다. 이로 인해 시장의 관심은 여전히 높지만, 가격 조정이 이루어지고 있는 상황이다.
가촌리 양산대방노블랜드7차메가시티
양산신도시의 대표적인 아파트, 가촌리 양산대방노블랜드7차메가시티는 한때 6억 원에 달하는 가격을 기록했다. 그러나 최근 부동산 시장의 불황과 금리 인상 등의 영향을 받아 현재는 4억 중반대에서 거래되고 있다.
수요 기반 약화와 인구 유출 가속화
양산시는 역사적으로 부산과 울산과 같은 대도시에서의 인구 유입으로 발전해왔다. 하지만 양산의 교육, 문화, 의료, 일자리 인프라는 아직 개선이 필요하며, 이로 인해 젊은층의 정주 만족도가 낮아지고 있는 상황이다.
최근 인구 통계를 살펴보면, 양산시의 전체 인구는 과거에 비해 지속적인 증가세를 보였으나, 2019년 이후 약 35만 명에서 변동이 없는 상태다.
지역별로 분석해보면, 물금읍은 양산에서 가장 많은 인구를 차지하고 있지만, 최근에는 약 2% 정도의 인구 감소가 나타나고 있다.
또한, 양주동과 평산동 역시 각각 3%에서 3.5%의 인구 감소율을 보이고 있어, 양산의 주요 주거 지역 중 일부가 정체 또는 감소세에 접어들고 있음을 알리고 있다. 이러한 변화는 지역의 주거 환경과 미래 발전 가능성에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
동면과 덕계동은 각각 약 13%와 14%의 인구 증가율을 기록하며 눈에 띄는 성장세를 보이고 있다. 이는 동면의 사송리 및 내송리와 같은 지역에서 사송신도시의 입주가 이루어진 것과, 덕계동의 덕계트리마제가 신축되면서 신규 주택 공급이 영향을 미쳤기 때문으로 분석된다.
하지만 이러한 국소적인 인구 증가가 양산시 전체의 수요 기반을 견고하게 만든다고 보기는 어렵다. 특히 물금읍과 같은 주요 주거지역에서의 인구 감소는 지역 부동산 시장의 활력을 저하시킬 수 있는 우려가 있다. 이러한 상황에서 향후 부동산 시장의 변동성이 더욱 클 것으로 예상된다.
최근 부산 인근 지역에서 일광신도시와 에코델타시티의 개발이 활발히 진행되고 있다. 또한 대저지구 및 김해의 주촌·신문지구와 같은 신규 주택 공급도 예정되어 있어, 이는 주거 환경이 상대적으로 더 나은 지역으로의 이주 수요를 증가시킬 가능성이 높아지고 있다.
이러한 경향은 양산 지역의 인구 감소와 고령화가 심화되며, 주택 수요의 축소로 이어질 수 있다. 결국, 이는 부동산 시장 전반에 걸쳐 활력이 저하되는 결과를 초래할 수 있다. 따라서 이 지역의 부동산 시장에 대한 주의가 필요하다.
부산 강서구는 최근 몇 년간 인구가 꾸준히 유지되고 있다. 에코델타시티와 대저지구 같은 대규모 신도시 개발이 본격적으로 진행될 경우, 강서구는 양산과의 인구 유입 경쟁에서 유리한 고지를 점할 가능성이 크다. 이러한 변화는 장기적으로 양산시의 인구 유입이 둔화되고, 고령화가 가속화되며, 주택 수요가 감소하는 3중 악재로 이어질 수 있다. 따라서 향후 강서구의 발전 가능성을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.
25년도부터 본격적으로 에코델타시티 입주가 시작된 이후
양산, 김해 일대 인구 이동 동향을 살펴볼 필요가 있다.
결론적으로, 양산시는 2040년에 목표로 하는 48만 명 인구 달성에 도전이 클 것으로 보인다. 정주 여건을 개선하고 자족 기능을 강화하지 않으면, 지속 가능한 성장이 어려운 상황에 처해 있다.
매매 및 임대 시장의 동반 하락 가능성
현재 매매 및 임대 시장 모두에 걸쳐 구조적인 문제들이 심각한 영향을 미치고 있다.
매매 시장에서는 신축 아파트 공급의 한계, 도시 확장의 제한, 그리고 재건축이 불가능한 구형 아파트들이 복합적으로 작용하여 장기적인 가격 상승이 어렵게 보인다. 특히, 부산 지역의 신규 주택과의 경쟁은 양산 지역 부동산의 투자 매력을 크게 떨어뜨릴 수 있다.
임대 시장 또한 상황이 다르지 않다. 주로 청년층과 젊은 가구가 임차 수요의 주요 구성원인데, 이들이 노후 아파트를 피하고 부산과 같은 인근 도시로 이동하게 되면, 양산의 구형 아파트 밀집 지역은 공실률 증가와 임대료 하락의 악순환에 빠질 가능성이 있다. 이는 결국 임대 수익률이 지속적으로 하락하는 결과로 이어질 수 있다.
양산 아파트 시장, 신중한 접근이 필요한 시기
양산시는 외형적으로는 성장하고 있지만, 여러 가지 구조적인 위험 요소를 동시에 안고 있다. 특히 지형적인 제약과 도시 확장 한계, 과잉 공급으로 인한 부작용, 노후화된 주택과 신축 선호로 인한 수요 불균형, 그리고 인구 유출의 가속화가 그 주요 원인이다.
이러한 요소들은 부동산 매매가와 임대가에 하방 압력을 가할 가능성을 높이며, 장기적인 투자 대상으로서의 매력을 저하시키는 요인으로 작용하고 있다.
양산권의 부동산 시장은 단기적인 개발 프로젝트보다도, 장기적인 도시 경쟁력과 수요의 변화에 더 많은 영향을 받을 것으로 예상된다. 따라서 투자 및 거주를 계획하는 이들에게는 철저한 시장 분석과 신중한 결정이 필요하다.
물금신도시와 사송신도시는 개발이 이루어져 성장세를 보이고 있지만, 도시가 확장될 여지가 부족하고 교통망이 미비한 상황이다. 천성산과 같은 지형적 장애물로 인해 생활권의 분리가 심각하게 나타나고 있다.
또한 개발제한구역과 평지 부족으로 인해 신규 택지 공급이 어렵고, 양산 1기 신도시에 위치한 아파트들은 노후화가 진행되고 있으며 재건축 또한 힘든 상황이다. 사송과 덕계 같은 일부 지역에서는 인구 증가가 제한적이다.
부산의 에코델타시티와 대저지구 등 새로운 신도시 개발로 인해 인구 유출 우려도 존재하니 참고하시기 바란다.
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