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杨山房地产展望，公寓投资值得吗？杨山市增长的限制分析
杨山市在最近几年通过水金新城市和沙松新城市的开发，以及强化釜山与蔚山之间的交通网络取得了显著的增长。然而，这种增长背后存在房地产市场长期展望的结构性限制和风险因素。
因此，对于杨山市的房地产市场，我个人持有消极的看法，这表明投资者需要更加谨慎的方式。在此时，做出投资决定时更加细致的分析是重要的。
地形限制造成的城市增长边界
杨山市拥有东长西短的地形，其中高天性山位于中心。此山对城市发展形成了障碍。
西部地区的水金和沙松，以及东部地区的翁祥，实际上相互分离，生活圈被切断，导致区域之间的差距严重。
杨山市目前面临地形性及制度性限制，难以进行城市扩展。随着开发限制区域（GB）的广泛设定，以及已经开发的增山地区，新住宅用地的供应极其有限。这些限制预计将对未来城市发展产生重大影响。
目前在杨山市进行的城市开发项目包括东面嘉山里的嘉山工业园区和增山里的增山新城市建设。但除了这些外，ICD重建或杨山釜山大学土地开发之外，市内已经没有大规模工业园区或住宅区的平地可供建设。
这种状况将导致城市的人口吞吐能力受到限制，进而成为限制房地产市场增长潜力的重要因素。最终，这将对杨山市的未来发展方向产生重大影响。
杨山市的发展交通网络也存在问题。在2000年代之前，该地区依赖于国道35号线和京釜高速公路，包括金谷大路和杨山大路。
在1990年代开通的中央高速公路分线外几乎没有大的变化。然而直到2010年代，法基隧道才开始改善通往正官方向的通行能力。
另外还应注意的是，距离金海尚东与杨山连接的道路将在约25年后开通。这些变化预计将进一步改善杨山市的交通状况。
如果杨山IC能够早期建设通往水金、金海尚东和光才的京釜高速公路分线，那么杨山的交通网络和城市结构将与现在大相径庭。
而且仍然没有解决的 부산 地铁 2号线的问题也不经过水金新城市中心。
就这样，错误的道路与铁路网络的扩展正限制着杨山市的发展潜力。
供给过剩的后遗症和建成公寓的价值下降
杨山市通过水金和沙松地区的新城市开发供应了大量公寓。因此，在2022年和2023年之间，出现了公寓价格下跌和未分配数量增加的现象。短期内，供应可能会减少，但由于已经供应的数量庞大，预计将对市场持续施加压力。
杨山南部洞、中部洞、水金范尔里等新城市早期开发地区的公寓逐渐老化，建成时间都超过20年。杨山第一期新城市的入驻始于90年代后期并持续到2000年代中期。
这些老旧公寓大多为三贝结构型，地面停车场也显得不足。由于高容积率，重建也非常困难。此外，年轻一代的"死寒"与新建偏好趋势交织，使得这些公寓的资产价值下跌的可能性变得更大。
根据2024学年度的数据，杨山新城市第一阶段的注册人数为中部小学464名、插粮小学580名、新阳小学532名。 2025年新生人数大幅下降的报道也出现了。
这种状况进一步彰显了杨山内部的区域间两极化和新建与老旧之间的差距。这个问题在未来仍需持续讨论。
杨山市区主要地区的公寓价格变动趋势
杨山市区主要地区的公寓价格变动趋势如下：
南部洞 1차 이편한세상
杨山新城市的第一阶段区域南部洞1차 이편한세상于2008年初中期以1亿韩元起步，价格不断上涨，最高达到3亿中半偏。近期房地产市场调整，目前的交易价格约为2亿8000万韩元。现已进入20年期，正在建成化的过程中。
德溪洞 TrimaJe Yangshan 1단지
德溪洞 TrimaJe Yangshan 1단지最初的市场价曾达到4亿韩元后半期，但由于利率上升和市场萎缩下降至3亿后半期。现在再次维持在4亿前期的水平，有些情况下甚至出现了负6%交易。
内松洞 沙松 The Shop Desiang 1单元
内松洞 沙松 The Shop Desiang 1单元自入住以来价格迅速上升，曾达到5亿韩元，但由于近期市场调整，现在维持在4亿中期区间稳定。市场关注依然很高，但价格正在调整中。
加村里 杨山大方诺布兰德 7차 Megacity
作为杨山新城市的代表公寓，加村里 杨山大方诺布兰德7차Megacity一度达到了6亿韩元的价格。然而，由于房地产市场的低迷和利率上升的影响，目前交易价格维持在4亿中期区间。
需求基础减弱与人口流出加速
杨山市历史上因来自釜山和蔚山等大城市的人口流入而发展。然而，杨山的教育、文化、医疗、就业基础设施尚需改善，因此年轻一代的居住满意度正呈现下降趋势。
根据最近的人口统计资料，杨山市的总人口与过去相比持续增加，但自2019年以来约35万人的数量始终保持不变。
根据区域分析，水金邑占据杨山最多的人口，但近期人口下降约2%。
此外，杨州市的杨州洞和平山洞也分别显示出3%至3.5%的下降率，表明杨山主要居住区的一部分正在进入停滞或下降趋势。这些变化预计将对当地的居住环境和未来的发展潜力产生重要影响。
东面和德溪洞分别记录了约13%和14%的显著增长率，这是因为东面地区的沙松里和内松里的居民入住了沙松新城市，此外德溪洞的德溪TrimaJe新建，使得新住房供应受到影响。
但这种局部人口增长不见得能够稳固楊山市的整体需求基础。特别是像水金읍这样主要居住区的人口减少，可能会削弱该地区房地产市场的活力。在这种情况下，未来房地产市场的波动性预计会更加突出。
最近，在釜山附近区域内，日光新城市和生态三角洲城市的开发如火如荼。同时，大照地区及金海市的住房供应也在计划中，这可能会增加朝着居住环境相对更好的地区迁移的需求。
这种趋势可能导致杨山地区的人口减少及老龄化加剧，进一步缩减住房需求。最终，这可能带来整个平台房地产市场的活力降低。因此，需要对该地区的房地产市场保持关注。
销售与租赁市场的共同下跌可能性
目前，销售及租赁市场均面临着结构性问题，影响严重。
销售市场因新建公寓供应的限制、城市扩张的制约以及不允许重建的老旧公寓等多重因素，长期价格上涨的希望变得渺茫。特别是与釜山地区新住房的竞争，可能会大幅降低杨山区域房地产的投资吸引力。
租赁市场的情况也不容乐观。主要由年轻人及年轻家庭构成的租赁需求成员，如若选择避开老旧公寓而迁往釜山等邻近城市，则杨山老旧公寓密集地区可能面临空置率上升及租金下降的恶性循环。这最终可能导致租赁收益率持续下滑。
杨山公寓市场，需谨慎处理的时机
杨山市在外观上看似在成长，但同时面临着许多结构性风险因素。特别是地形约束、城市扩展限制、供给过剩导致的副作用、老旧住房和新建偏好造成的需求不平衡，以及人口流出的加速，都是其主要原因。
这些因素可能对房地产成交价格及租赁价格施加下行压力，同时降低其作为长期投资对象的吸引力。
杨山区域的房地产市场比起短期开发项目，更受长期城市竞争力及需求变化的影响。因而，计划进行投资和居住的人们需要进行彻底的市场分析并做出谨慎的决策。
水金新城市和沙松新城市虽然正在开发和增长，但都缺乏城市扩展和交通网络的改善。由于像天性山这样的地形障碍，生活圈的分离现象十分严重。
此外，由于开发限制区和平地不足，新住宅用地的供应变得困难，而位于杨山第一期新城市的公寓则正逐渐老化，重建也面临困难。在沙松和德溪等个别地区，人口增加受到限制。
随着釜山的生态三角洲城市和大照地区等新城镇发展，人口流出的问题也值得关注。
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