Mục lục
- Phát triển nhà ở phức hợp quy mô lớn tại Geojedong, quận Yeonje - Điểm mấu chốt là vị trí và thương hiệu
- Tổng quan dự án và cập nhật tiến độ
- Tranh cãi về khoản đóng góp của thành viên và vấn đề giá bán
- Nguyên nhân tăng chi phí thi công và biến số trên thị trường
- Hợp tác xã nhà ở Geojedong 2, giữa rủi ro và cơ hội
- Đánh giá tác động môi trường công trình xây dựng cơ sở phức hợp nhà ở gần ga Tổng hợp vận động Geojedong
Phát triển nhà ở phức hợp quy mô lớn tại Geojedong, quận Yeonje - Điểm mấu chốt là vị trí và thương hiệu
Hiện tại, dự án 'Hợp tác xã nhà ở Geojedong 2' đang được triển khai một cách chính thức mang tên 'POSCO The Shop Asiad Stadium' tại địa chỉ số 1054 Geojedong, quận Yeonje, Busan. Dự án này nằm cách cửa ra số 1 của ga Tổng hợp vận động Busan tuyến tàu điện ngầm số 3 chỉ 30 giây đi bộ, nổi bật với tính kết nối tốt.
Địa điểm dự án được thiết kế từ 5 tầng hầm đến 48 tầng nổi, với diện tích sử dụng từ 59㎡ đến 118㎡. Dự án phức hợp nhà ở này bao gồm tổng cộng 989 căn hộ và được đánh giá có môi trường xung quanh rất tốt.
Nằm gần Sân vận động Tổng hợp Busan, Tòa án Nhân dân Busan, Viện Kiểm sát và chính quyền thành phố, tiện ích sinh hoạt nâng cao, và ga Yeonsan cũng như bến xe khách nằm gần đó, địa điểm này được xem là 'vị trí hoàn chỉnh' khá hiếm thấy trong trung tâm Busan. Các yếu tố này dự kiến sẽ tạo ra sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư và cư dân.
Tổng quan dự án và cập nhật tiến độ
Hiện tại, dự án này đã hoàn tất thủ tục xem xét của ủy ban xây dựng và đang tiến hành thủ tục phê duyệt kế hoạch kinh doanh. Công ty thi công dự kiến là POSCO E&C, và công trình dự kiến sẽ được khởi công vào nửa cuối năm 2026, với kế hoạch bàn giao cho cư dân giữa năm 2029 đến 2030.
Tên dự án này là 'Xây dựng cơ sở phức hợp gần ga Tổng hợp vận động Geojedong', và chủ đầu tư là Hợp tác xã nhà ở Geojedong 2. Công ty POSCO E&C dự kiến sẽ đảm nhận thi công và đã hoàn tất ký kết MOU.
Tỷ lệ sử dụng đất của dự án được thiết lập là 672%, và tổng cộng sẽ gồm 989 căn hộ. Diện tích cảnh quan sẽ là 3,850㎡, chiếm 21.3% tổng diện tích, đồng thời các tiện ích phúc lợi như trường mẫu giáo, nhà văn hóa người cao tuổi, thư viện nhỏ, trung tâm chăm sóc trẻ em cũng sẽ được bố trí.
Quần thể này được tổ chức với tổng diện tích 3,104㎡ và sẽ bao gồm nhiều tiện ích để cư dân dễ dàng sử dụng. Kế hoạch bao gồm một phòng thể dục trong nhà, trường mẫu giáo, thư viện nhỏ, trung tâm chăm sóc trẻ em cho mọi lứa tuổi, và Mom's Station. Đồng thời, trong quần thể sẽ được trang bị các cơ sở hạ tầng thiết yếu như lối đi và đèn an ninh, khu vực lưu trữ rác thải và hạ tầng viễn thông tốc độ cao.
Quần thể này nằm cách cửa ra số 1 của ga Tổng hợp vận động Busan chỉ 30 giây đi bộ, và chỉ cách ga Yeonsan 2 trạm. Với sự dễ dàng tiếp cận tới bến xe liên tỉnh và các con đường lớn như Geojedaero, chúng tôi đem đến vị trí tối ưu để di chuyển nhanh chóng tới nhiều khu vực khác nhau của trung tâm Busan.
Tranh cãi về khoản đóng góp của thành viên và vấn đề giá bán
Vào tháng 8 năm 2024, Hợp tác xã nhà ở Geojedong 2 đã tổ chức một cuộc họp bất thường và quyết định thu thêm các khoản đóng góp từ các thành viên. Theo đó, đối với diện tích sử dụng căn hộ, mức giá quy định là ▲59㎡: 25,853 triệu won, ▲74㎡: 32,155,700 won, ▲84㎡A: 36,311 triệu won, và ▲84㎡B: 36,020 triệu won.
Tuy nhiên, tình hình bất bình đã gia tăng khi một số thành viên phải gánh khoản tiền cao hơn giá bán thông thường. Theo thông tin từ ngành, giá bán thông thường được dự đoán khoảng 26 triệu won/m², và khoảng 884 triệu won cho căn hộ 84㎡. Tuy nhiên, một số thành viên trong giai đoạn thứ 3 sẽ phải chịu gánh nặng lên tới 960 triệu won nếu cộng cả khoản đóng góp trước đó và khoản đóng góp thêm.
Thành viên A cho biết: “Tôi nghĩ là nó sẽ rẻ hơn như một thành viên nhưng nếu đắt hơn giá bán thông thường thì tôi nghi ngờ về sự cần thiết của hợp tác xã.” B cũng cho rằng “Có lẽ tốt hơn là thực hiện giá bán thông thường để dân chúng có thể tham gia.”
Giá bán của Hợp tác xã nhà ở Geojedong 2 cao hơn so với những dự án lân cận như Leika County và Ssangyong The Platinum Geojedong. Tuy nhiên, với vị trí đặc biệt gần ga tàu và thương hiệu của POSCO cùng với các tiện ích cộng đồng quy mô lớn, vẫn có quan điểm cho rằng dự án này đang giữ vững sức cạnh tranh.
Trong bối cảnh hiện tại, các thành viên cảm thấy lo lắng về các vấn đề sắp tới và đang theo dõi quyết định của hợp tác xã sẽ tác động ra sao. Lo ngại về khả năng tác động của sự thay đổi trên thị trường và phản ứng của hợp tác xã đối với thị trường bất động sản ngày càng tăng.
Nguyên nhân tăng chi phí thi công và biến số trên thị trường
Nguyên nhân tăng chi phí thi công có thể được chia thành hai lý do. Đầu tiên, việc làm lại công ty thi công do sự phá sản của Taeyoung Construction đã dẫn đến sự chậm trễ trong quá trình tái chỉ định công ty thi công, từ đó làm phát sinh chi phí tài chính. Thứ hai, khu vực dự án được chỉ định là khu phát triển mật độ cao gần ga tàu, dẫn đến tỷ lệ sử dụng đất tăng lên tới 700%, từ đó làm tăng gánh nặng chi phí thi công.
Thông thường, khi tỷ lệ sử dụng đất tăng lên, khả năng sinh lợi của dự án cũng sẽ tốt hơn, nhưng trong bối cảnh hiện tại của thị trường bất động sản Busan đang trì trệ, vấn đề không thể tăng giá bán quá cao đối với việc phân phối thông thường đã xuất hiện. Số lượng căn hộ không bán được ở Busan đã đạt khoảng 5,000 căn, mặc dù quận Yeonje có số lượng chưa bán thấp nhưng nhu cầu chung của khu vực đang giảm xuống, làm tăng rủi ro trong việc bán.
Hiện tại, hợp tác xã đang tiến hành nhanh chóng việc chọn công ty thi công và điều chỉnh giá bán, đồng thời thông qua nghị quyết về khoản đóng góp thêm nhằm đẩy mạnh tiến trình dự án. Hy vọng rằng những nỗ lực này sẽ có ảnh hưởng tích cực đến sự phục hồi của thị trường bất động sản Busan.
Hợp tác xã nhà ở Geojedong 2, giữa rủi ro và cơ hội
Dự án 'POSCO The Shop Asiad Stadium' đang nhận được sự chú ý vì quy mô phát triển dựa trên vị trí vững chắc và độ nhận diện thương hiệu. Tuy nhiên, các vấn đề về khoản đóng góp của thành viên và tăng giá thi công, giá bán cũng đang là những nhiệm vụ quan trọng mà hợp tác xã cần phải quản lý một cách minh bạch và hợp lý.
Sắp tới, quá trình chọn nhà thầu và phê duyệt dự án sẽ có ảnh hưởng lớn đến việc quyết định giá bán thực tế của dự án này có thể trở thành tiêu chuẩn cho các khu chung cư mới tại Busan hay không.
Đánh giá tác động môi trường công trình xây dựng cơ sở phức hợp nhà ở gần ga Tổng hợp vận động Geojedong
Chương 2: Tổng quan dự án
2.1 Bối cảnh và mục đích của dự án
○ Địa điểm dự án nằm ở quận Yeonje, Busan, tại số 1054 Geojedong, nơi mà các căn hộ và công trình có sẵn đã bị xuống cấp, tạo ra môi trường sống không đạt yêu cầu.
○ Do đó, thông qua dự án xây dựng nhà ở, chúng tôi muốn thúc đẩy việc sử dụng đất hỗn hợp cho cư dân và thương mại tại địa điểm này, khôi phục chức năng đô thị, và lập kế hoạch tổng thể cho các công trình để tạo ra không gian sống hỗn hợp tốt.
2.2 Cơ sở thực hiện đánh giá tác động môi trường
Dự án này thuộc đối tượng đánh giá tác động môi trường theo Điều 2, Khoản 1, của 'Quy định đánh giá tác động môi trường thành phố Busan' [Biểu 1].
| Phân loại | Phạm vi của các dự án nằm trong đối tượng đánh giá tác động môi trường |
| 1. Phát triển đô thị | c. Công trình theo Điều 2, Khoản 1, Mục 2 của 'Luật xây dựng' có tổng diện tích sàn trên 100,000㎡ và có số tầng từ 50 tầng trở lên hoặc chiều cao từ 200m trở lên. Trong trường hợp này, các công trình xây dựng được hiểu là cho phép thi công, không bao gồm công trình theo Điều 2, Khoản 2, Mục 1 và Mục 2 'Luật xây dựng', nhưng không bao gồm công trình đa mục đích. |
Dự án này
○ Tổng diện tích sàn: 186,907.6886㎡
○ Số tầng cao nhất: 48 tầng
○ Chiều cao tối đa: 139.16m
2.3 Quá trình tiến hành và kế hoạch của dự án
2024.01: Quyết định kế hoạch quản lý đô thị (khu vực thị tộc và kế hoạch chi tiết) và thông báo bản đồ địa hình (thông báo số 2023-487 của thành phố Busan)
2024.02: Hoàn thành xem xét của ủy ban xây dựng thành phố Busan
2025.03: Nộp đánh giá tác động môi trường
2025.03 ~ 04: Dự kiến công bố báo cáo và tổ chức hội thảo cho cư dân
2024.05: Dự kiến họp ủy ban đánh giá tác động môi trường (dự kiến)
2025.07: Dự kiến hoàn thành thỏa thuận đánh giá tác động môi trường
2026.08: Dự kiến hợp tác thi công
2030.12: Dự kiến hoàn thành công trình
2.4 Nội dung của dự án
a. Tên dự án: Xây dựng cơ sở phức hợp gần ga Tổng hợp vận động Geojedong
b. Địa điểm: số 1054 Geojedong, quận Yeonje, Busan
c. Khu vực sử dụng: Khu vực hỗn hợp
d. Chủ đầu tư: Hợp tác xã nhà ở Geojedong 2
e. Cơ quan phê duyệt: Quận Yeonje, thành phố Busan
f. Thời gian thi công: Từ tháng 8 năm 2026 đến tháng 12 năm 2030 (thời gian 52 tháng)
g. Tổng quan dự án
1) Kế hoạch xây dựng
| Phân loại | Nội dung |
| Diện tích đất | 19,388.00㎡ (diện tích sử dụng thực tế 18,051.00㎡) |
| Khu vực / khu vực | Khu vực hỗn hợp, giới hạn độ cao theo khu vực |
| Mục đích | Căn hộ chung cư (căn hộ), văn phòng, cửa hàng, dịch vụ cộng đồng, cơ sở nghiên cứu và giáo dục, cơ sở thể dục |
| Quy mô công trình | Từ 1 tầng đến 48 tầng, từ 6 tầng hầm đến 21 tầng |
| Cấu trúc | Cấu trúc bê tông cốt thép |
| Chiều cao công trình | 139.16m |
| Diện tích xây dựng | 7,236.8260㎡ |
| Tỷ lệ xây dựng | 40.09% (theo quy định) tối đa 60% |
Tổng diện tích xây dựng
| Phân loại | Căn hộ chung cư (căn hộ) | Cơ sở cộng đồng cư dân | Cơ sở không phải nhà ở | Bãi đậu xe | Phòng máy móc, phòng điện | Tổng cộng |
| Tầng nổi | 118,917.6094㎡ | 1,262.3048㎡ | 1,798.0433㎡ | - | 39.5000㎡ | 122,017.4575㎡ |
| Tầng hầm | - | 2,421.5398㎡ | 4,033.5647㎡ | 56,428.6754㎡ | 2,006.4512㎡ | 64,890.2311㎡ |
| Tổng cộng | 118,917.6094㎡ | 3,683.8446㎡ | 5,831.6080㎡ | 56,428.6754㎡ | 2,045.9512㎡ | 186,907.6886㎡ |
Diện tích dùng để tính tỷ lệ sử dụng đất: 121,298.4819㎡ (không tính diện tích 21F của cơ sở kết hợp với cư dân)
Tỷ lệ sử dụng đất: 671.98% (theo quy định); dưới 672.00%
Số chỗ đậu xe: 1,464 căn (tăng 121.8% so với trước)
Diện tích cảnh quan: 3,850.09㎡ (21.33%) (theo quy định) tối thiểu 15%
Không gian công cộng: 384.83㎡
2) Kế hoạch phát triển cơ sở phúc lợi
Các cơ sở đi kèm
| Phân loại | Tiêu chuẩn pháp luật | Kế hoạch |
| Lối vào đường | Đối với hơn 500 căn hộ đến dưới 1,000 căn hộ, cần có đường rộng 12M trở lên | 989 căn hộ, đường rộng 14M, 11M |
| Đường nội bộ | Đường phải có chiều rộng 7M (bao gồm lối đi 1.5M) | 7.0M |
| Văn phòng quản lý | 10㎡ + (989 căn hộ - 50 căn hộ) x 0.05㎡ = 56.95㎡ | 102.5㎡ tầng hầm 1, 100.9409㎡ |
| Biển chỉ dẫn, bảng thông tin | (trên 300 căn hộ) biển chỉ dẫn tại cửa, bảng thông tin tổng hợp của dự án, số phòng, và bảng thông báo đặt sẽ được lắp đặt | Lắp đặt |
| Cơ sở viễn thông | Cần lắp đặt thiết bị thông tin nội bộ (điện thoại nội bộ và thông tin tốc độ cao) | Lắp đặt |
| Đèn bảo mật | Cần lắp đặt đèn bảo mật trong bán kính 50M tại sân chơi trẻ em và đường phố | Lắp đặt 19 vị trí |
| Cơ sở nước khẩn cấp | 989 căn hộ x 0.50ton = 494.5ton | Dung tích bể chứa 612ton, dung tích hiệu quả 505ton |
| Cấu trúc phụ trợ | Tối thiểu 10ton | Lắp đặt |
| Cơ sở lưu trữ rác thải | Cài đặt cơ sở hoặc thùng chứa rác thải sinh hoạt | Lắp đặt 5 vị trí |
| Cơ sở điện | Trên 60㎡ sẽ cần 3kva cho mỗi căn phòng và thêm 0.5kva cho mỗi 10㎡ vượt ngưỡng | Lắp đặt |
| Thiết bị thu phát sóng chung | Thiết bị thu phát sóng truyền hình, chương trình phát thanh FM, và tín hiệu truyền hình vệ tinh sẽ được lắp đặt | Lắp đặt |
Cơ sở phúc lợi
| Phân loại | Cơ sở cộng đồng cư dân | Ghi chú |
| Cơ sở cộng đồng cư dân | 3,104.3400㎡ | |
| Nhà văn hóa người cao tuổi | 179.7327㎡ | Bắt buộc |
| Trường mẫu giáo | 350.0213㎡ | Bắt buộc |
| Cơ sở cộng đồng cư dân (nội bộ) | 869.9781㎡ | Bắt buộc |
| Cơ sở cộng đồng cư dân (ngoài trời) | 131.6100㎡ | Bắt buộc |
| Phòng họp cư dân | 409.8439㎡ | Bắt buộc |
| Thư viện nhỏ | 271.3183㎡ | Bắt buộc |
| Trung tâm chăm sóc trẻ em | 102.6964㎡ | Bắt buộc |
| Mom's Station | 24.2633㎡ | Bắt buộc |
| Sân chơi trẻ em | 764.8760㎡ | Bắt buộc |
#HợpTácXãNhàỞGeojedong2, #POSCOTK, #AsiadStadium, #GaTổngHợpVậnĐộngGeojedong, #CănHộYeonje, #CănHộMớiBusan, #KhoảnĐóngGópThànhViên, #VấnĐềGiáBán, #POSCOE&C, #PhátTriểnGầnGaTàu, #GaTàuBusan, #PhátTriểnPhứcHợpBusan, #TáiPhátTriểnBusan, #HợpTácXãNhàỞBusan, #LưuÝThànhViênHợpTácXã, #CănHộThươngHiệuPOSCO, #KhuNhàYeonje, #CănHộChưaBánBusan, #GeojedongCănHộ, #LeikaCounty, #SsangyongThePlatinumGeojedong, #ThôngTinBánHàng, #TuyểnDụngThànhViênHợpTácXã, #BánCănHộBusan, #TăngTỷLệSửDụngĐất, #TăngChiPhíThiCông, #ĐổiNhàThầu, #CănHộGầnThànhPhốBusan, #CửaRaGaTổngHợpVậnĐộng1
