Mục lục
- Triển vọng bất động sản Yangsan, đầu tư căn hộ có tiềm năng không? Phân tích giới hạn tăng trưởng của thành phố Yangsan
- Đường giới hạn phát triển đô thị do giới hạn hình thái tạo ra
- Hậu quả của cung thừa và sự giảm giá trị của căn hộ cũ
- Biến động giá căn hộ tại các khu vực chính trong thành phố Yangsan
- Suy yếu cơ sở nhu cầu và tăng tốc di cư dân số
- Khả năng giảm đồng thời trên thị trường mua bán và cho thuê
- Thị trường căn hộ Yangsan, thời điểm cần tiếp cận thận trọng
Triển vọng bất động sản Yangsan, đầu tư căn hộ có tiềm năng không? Phân tích giới hạn tăng trưởng của thành phố Yangsan
Thành phố Yangsan đã đạt được sự tăng trưởng đáng kể nhờ vào sự phát triển của thành phố mới Mulgeum và Sasong, cũng như việc tăng cường mạng lưới giao thông giữa Busan và Ulsan trong những năm gần đây. Tuy nhiên, phía sau sự tăng trưởng này là các giới hạn và yếu tố rủi ro cấu trúc về triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản.
Do đó, tôi có một cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản của thành phố Yangsan, và điều này có thể được hiểu là một tín hiệu rằng nhà đầu tư cần có một cách tiếp cận thận trọng hơn. Ở thời điểm này, việc đưa ra quyết định đầu tư cần có sự phân tích kỹ lưỡng hơn.
Đường giới hạn phát triển đô thị do giới hạn hình thái tạo ra
Thành phố Yangsan có hình dạng kéo dài theo hướng Đông-Tây, với ngọn núi Cheonseong nằm ở trung tâm. Ngọn núi này đóng vai trò là một trở ngại trong sự phát triển đô thị.
Khu vực phía Tây như Mulgeum và Sasong, cũng như khu vực phía Đông Ungsang thực tế tách biệt với nhau, dẫn đến sự cắt đứt khu vực sinh sống và làm gia tăng sự chênh lệch giữa các khu vực.
Thành phố Yangsan hiện đang phải đối mặt với các giới hạn hình thái và thể chế khiến việc mở rộng đô thị trở nên khó khăn. Sự thiết lập rộng lớn của khu vực hạn chế phát triển (GB), cùng với các khu vực đã phát triển như Jung-sin, dẫn đến nguồn cung đất đai mới hầu như bị hạn chế. Các hạn chế này sẽ có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển đô thị trong tương lai.
Các dự án phát triển đô thị hiện đang diễn ra tại Yangsan bao gồm khu công nghiệp Gasan-ri ở Đông-myeon và việc hình thành thành phố mới Jung-sin. Tuy nhiên, ngoài những điều này, không còn khu vực nào trong thành phố có thể hình thành khu công nghiệp lớn hoặc khu nhà ở trống, trừ việc tái phát triển ICD hay phát triển địa điểm Đại học Busan Yangsan.
Điều này dẫn đến giới hạn mà thành phố có thể tiếp nhận cư dân, và trở thành một yếu tố quan trọng hạn chế tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản. Cuối cùng, điều này sẽ có ảnh hưởng lớn đến hướng phát triển trong tương lai của thành phố Yangsan.
Cũng có vấn đề về sự phát triển của mạng lưới giao thông tại thành phố Yangsan. Trước năm 2000, khu vực này phụ thuộc vào Quốc lộ 35 bao gồm cả các tuyến đường như Geumgok-daero và Yangsan-daero, cùng với đường cao tốc Gyeongbu.
Không có sự thay đổi lớn, ngoại trừ đường cao tốc trung tâm khu vực được mở vào những năm 1990. Tuy nhiên, từ đầu thập kỷ 2010, khả năng tiếp cận theo hướng Jeonggwan thông qua đường hầm Beomgyeong bắt đầu cải thiện.
Đáng chú ý rằng, sau khoảng 25 năm, một con đường kết nối Kimhae Sangdong và Yangsan sẽ được khai trương. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ cải thiện điều kiện giao thông của thành phố Yangsan hơn nữa.
Nếu như con đường nhánh của đường cao tốc Gyeongbu nối từ Yangsan IC đến Mulgeum, Kimhae Sangdong, và Gwangjae được xây dựng sớm, thì mạng lưới giao thông và cấu trúc đô thị của Yangsan sẽ hiện lên một hình ảnh hoàn toàn khác.
Hơn nữa, vấn đề của tuyến đường sắt Busan số 2 không đi qua trung tâm thành phố mới Mulgeum vẫn chưa được giải quyết. Điều này như một sự mở rộng không đúng đắn của mạng lưới đường bộ và đường sắt đã và đang hạn chế khả năng phát triển của thành phố Yangsan.
Hậu quả của cung thừa và sự giảm giá trị của căn hộ cũ
Thành phố Yangsan đã cung cấp một lượng lớn căn hộ thông qua sự phát triển thành phố mới ở khu vực Mulgeum và Sasong. Điều này dẫn đến việc giá căn hộ giảm và lượng căn hộ chưa bán tăng giữa năm 2022 và 2023. Dự kiến trong thời gian ngắn, nguy cơ cung giảm có thể xảy ra, nhưng lượng cung đã được cung cấp quá lớn có thể sẽ tiếp tục tạo áp lực cho thị trường.
Các căn hộ ở khu vực phát triển ban đầu của Yangsan, như Nambudong, Jungbudong và Mulgeum Beomeodong đã được xây dựng hơn 20 năm và đang ngày một cũ kỹ. Thành phố Yangsan giai đoạn 1 đã bắt đầu đi vào ở từ cuối những năm 90 và kéo dài đến giữa những năm 2000.
Các căn hộ cũ này có thiết kế mặt bằng kiểu cũ với 3 bay và bãi đỗ xe mặt đất, và không có đầy đủ các tiện ích cộng đồng. Việc tái xây dựng cũng gặp khó khăn do tính tỷ lệ sử dụng cao. Hơn nữa, xu hướng ưa thích xây dựng mới của thế hệ trẻ cùng với sự thích nghi với 'điều kiện bất lợi' đang có khả năng làm giảm giá trị tài sản của các căn hộ này.
Số lượng học sinh toàn trương tại trường tiểu học Jungbudong mùa học 2024 được báo cáo là 464 tại Jungbudong, 580 tại Saplyang và 532 tại Shinyang. Vào năm 2025, cũng đã có báo cáo cho biết số lượng học sinh mới đã giảm mạnh.
Điều này đã làm nổi bật hơn nữa sự phân cực giữa các khu vực trong Yangsan và sự chênh lệch giữa các căn hộ mới và cũ. Vấn đề này cần tiếp tục được thảo luận trong tương lai.
Biến động giá căn hộ tại các khu vực chính trong thành phố Yangsan
Biến động giá căn hộ tại các khu vực chính trong thành phố Yangsan như sau.
Căn hộ 1 Mulgeum
Căn hộ 1 Mulgeum, khu vực đầu tiên của thành phố mới Yangsan, đã bắt đầu với giá khoảng 100 triệu won vào giữa năm 2008 và đã tăng giá lên mức cao nhất khoảng 350 triệu won. Hiện tại, sau thời gian điều chỉnh của thị trường bất động sản, giá giao dịch đang ở khoảng 280 triệu won. Bây giờ đã bước vào năm thứ 20 và đang trong quá trình trở nên cũ.
Khu chung cư Trima Je Yangsan 1, Deokgye-dong
Khu chung cư Trima Je Yangsan 1 đã có giá khởi điểm ở mức khoảng 400 triệu won, nhưng do lãi suất tăng và thị trường suy giảm, giá đã giảm xuống khoảng 300 triệu won. Hiện tại, giá một lần nữa giữ ở khoảng 400 triệu won, và có một số giao dịch tiêu cực xuất hiện.
Căn hộ Dasong The Shop, Naesong-ri
Căn hộ Dasong The Shop đã nhanh chóng tăng giá sau khi vào ở, đạt khoảng 500 triệu won, nhưng sau sự điều chỉnh gần đây của thị trường, hiện tại giá đang ổn định ở giữa khoảng 400 triệu won. Do đó, sự quan tâm của thị trường vẫn rất cao nhưng đang trong tình trạng điều chỉnh giá.
Mega City 7, Yangsan Daebang Noble Land, Gachon-ri
Căn hộ nổi bật ở thành phố mới Yangsan, Mega City 7, đã từng ghi nhận giá lên tới 600 triệu won. Tuy nhiên, do tình hình suy thoái của thị trường bất động sản gần đây và lãi suất tăng, giá hiện tại đang được giao dịch ở mức khoảng 400 triệu won.
Suy yếu cơ sở nhu cầu và tăng tốc di cư dân số
Thành phố Yangsan đã phát triển nhờ vào sự di cư dân số từ các thành phố lớn như Busan và Ulsan. Tuy nhiên, các cơ sở hạ tầng giáo dục, văn hóa, y tế, và việc làm của Yangsan vẫn còn cần nhiều cải thiện, dẫn đến sự hài lòng về địa điểm cư trú của giới trẻ đang suy giảm.
Xem xét các thống kê diện tích dân số gần đây, tổng dân số của thành phố Yangsan đã có xu hướng tăng liên tục so với trước đây, nhưng kể từ năm 2019, dân số đã không có sự thay đổi ở khoảng 350.000 người.
Phân tích theo khu vực cho thấy, Mulgeum là khu vực có dân số lớn nhất ở Yangsan, nhưng gần đây đã xuất hiện sự giảm khoảng 2% dân số.
Ngoài ra, Yangju-dong và Pyeongsan-dong cũng đã cho thấy tỷ lệ giảm dân số từ 3% đến 3,5%, cho biết một số khu vực cư trú chính ở Yangsan đã bước vào tình trạng ổn định hoặc giảm. Những thay đổi này dự kiến sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến môi trường cư trú và khả năng phát triển tương lai của khu vực.
Đông-myeon và Deokgye-dong đã ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng dân số lần lượt là khoảng 13% và 14%, cho thấy sự tăng trưởng nổi bật. Điều này được phân tích là do việc cư trú tại các khu vực như Sasong-ri và Naesong-ri ở Đông-myeon diễn ra, và khu căn hộ Trima Je ở Deokgye-dong được xây dựng đã tạo ra nguồn cung nhà ở mới.
Nhưng khó có thể nói rằng những tăng trưởng địa phương như vậy sẽ củng cố nền tảng nhu cầu chung của đô thị Yangsan. Đặc biệt, sự giảm dân số trong các khu vực cư trú chính như Mulgeum có thể làm suy yếu sự năng động của thị trường bất động sản địa phương. Trong tình hình như vậy, sự biến động của thị trường bất động sản trong tương lai dự kiến sẽ lớn hơn.
Gần đây, việc phát triển thành phố Jeonggwan và Ecodelta City ở các khu vực lân cận Busan đang diễn ra mạnh mẽ. Ngoài ra, cũng đã có kế hoạch cung cấp nhà ở mới tại khu vực Daewon và Jinwoo-ri của Kimhae, điều này có khả năng tăng nhu cầu di cư đến các khu vực có môi trường cư trú tốt hơn.
Xu hướng này có thể dẫn đến sự giảm dân số và sự lão hóa tại khu vực Yangsan, dẫn đến sự thu hẹp trong nhu cầu nhà ở. Cuối cùng, điều này có thể dẫn đến sự suy giảm nghiêm trọng trong sự năng động của thị trường bất động sản toàn diện. Do đó, cần chú ý đến thị trường bất động sản trong khu vực này.
Khả năng giảm đồng thời trên thị trường mua bán và cho thuê
Hiện tại, các vấn đề cấu trúc đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến cả thị trường mua bán và cho thuê.
Trong thị trường mua bán, có giới hạn về nguồn cung căn hộ mới, sự hạn chế mở rộng đô thị, và những căn hộ cũ không thể tái xây dựng đang cùng tác động làm cho việc tăng giá dài hạn trở nên khó khăn. Đặc biệt, sự cạnh tranh với các nhà ở mới ở khu vực Busan có thể làm giảm hấp dẫn đầu tư của thị trường bất động sản Yangsan.
Thị trường cho thuê cũng không khác gì. Chủ yếu, những người trẻ tuổi và các hộ gia đình trẻ là những thành viên chính trong nhu cầu thuê, khi họ tránh căn hộ cũ và chuyển đến các thành phố lân cận như Busan, khu vực tập trung nhiều căn hộ cũ ở Yangsan có thể rơi vào tình huống tồi tệ được gọi là giá cho thuê giảm và tỷ lệ trống tăng. Điều này có thể dẫn đến tỷ suất sinh lời cho thuê tiếp tục giảm.
Thị trường căn hộ Yangsan, thời điểm cần tiếp cận thận trọng
Thành phố Yangsan nhìn từ bề ngoài có vẻ đang phát triển, nhưng lại đang phải đối mặt với nhiều yếu tố nguy cơ cấu trúc cùng một lúc. Đặc biệt, các hạn chế hình thái, giới hạn mở rộng đô thị, tác động tiêu cực từ cung thừa, sự không cân bằng nhu cầu do các căn hộ cũ và sự ưa thích xây dựng mới, và tình trạng gia tăng di cư dân số là những nguyên nhân chính.
Các yếu tố này có khả năng tạo ra áp lực xuống giá cho giá bất động sản mua bán và cho thuê, làm giảm sức hấp dẫn như một lựa chọn đầu tư dài hạn.
Thị trường bất động sản Yangsan dự kiến sẽ chịu tác động nhiều hơn từ sự thay đổi về sức cạnh tranh đô thị và nhu cầu dài hạn so với các dự án phát triển ngắn hạn. Do đó, những ai đang lên kế hoạch cho việc đầu tư và cư trú tại đây cần phải tiến hành phân tích thị trường kỹ lưỡng và ra quyết định thận trọng.
Các thành phố mới Mulgeum và Sasong đang trải qua sự phát triển, nhưng thiếu không gian mở rộng đô thị và có mạng lưới giao thông chưa đủ. Những trở ngại hình thái như ngọn núi Cheonseong nghiêm trọng làm ngắt quãng khu vực sinh sống.
Hơn nữa, sự thiếu hụt đất dốc hạn chế cung cấp đất mới và những căn hộ ở thành phố Yangsan giai đoạn đầu đang trong tình trạng xuống cấp, việc tái xây dựng cũng khó khăn. Sự gia tăng dân số chỉ ở một số khu vực như Sasong và Deokgye là hạn chế.
Do có những phát triển mới của thành phố Ecodelta và Daewon ở Busan, nên cũng cần chú ý đến khả năng di cư dân số.
#bất động sản Yangsan, #căn hộ Yangsan, #triển vọng bất động sản Yangsan, #thành phố mới Mulgeum, #thành phố mới Sasong, #đầu tư Yangsan, #thị trường giảm giá bất động sản, #giá nhà Yangsan, #giá căn hộ Yangsan, #bất động sản Ungsang, #thành phố mới Yangsan, #giá giao dịch Yangsan, #giá cho thuê Yangsan, #cung thừa Yangsan, #căn hộ cũ, #ưa chuộng xây dựng mới, #giới hạn phát triển đô thị, #giới hạn hình thái Yangsan, #môi trường cư trú Yangsan, #khu vực Daewon Busan, #di cư dân số Busan, #suy thoái Yangsan, #hạ tầng Yangsan, #quyền chú ý đầu tư Yangsan, #kế hoạch đô thị Yangsan, #khu vực hạn chế phát triển Yangsan, #căn hộ chưa bán Yangsan, #không thể tái xây dựng Yangsan, #thế hệ trẻ Yangsan, #tỷ suất sinh lợi cho thuê Yangsan
